Της Δίκας Αγαπητίδου*
Η πανδημία και οι περιορισμοί που επιβλήθηκαν εξαιτίας της υπήρξαν αναμφίβολα καταλύτες όχι μόνο για τον τρόπο που εργαζόμαστε αλλά και για τον τρόπο που βιώνουμε τον χώρο, τα κτίρια και το περιβάλλον. Σε συνδυασμό με τις προσπάθειες για την αντιμετώπιση της κλιματικής αλλαγής αλλά και του κύματος ακρίβειας που βιώνουμε, έχουν πρωτοστατήσει σε αξιοσημείωτες μεταβολές στον χώρο του real estate.
Στον κλάδο των γραφείων η αλλαγή ήταν σταδιακή αλλά θεμελιώδης, με την τηλεργασία να κερδίζει έδαφος και να οδηγεί στην υβριδική εργασία, που σημαίνει 2-3 ημέρες την εβδομάδα φυσική παρουσία στο γραφείο και τις υπόλοιπες με τηλεργασία. Οι εργαζόμενοι εμφανίζονται μοιρασμένοι ως προς τις προτιμήσεις τους σε σχέση με τον τόπο εργασίας, ωστόσο οι πρόσφατες μεγάλες αυξήσεις στις τιμές της ενέργειας έχουν σαφώς ενισχύσει τη διάθεση για περισσότερες μέρες εκτός γραφείου. Καταλυτικός, φυσικά, είναι ο ρόλος και τα τεράστια άλματα της τεχνολογίας, η οποία στην ουσία μηδενίζει την απόσταση και ανοίγει νέους ορίζοντες εργασίας και συνεργασίας.
Με το πέρασμα του χρόνου είναι εφικτή μια πρώτη αποτίμηση της νέας αυτής κανονικότητας, η οποία όπως όλα έχει τόσο θετικές όσο και αρνητικές πλευρές. Ας ξεκινήσουμε με τα πλεονεκτήματα της τηλεργασίας, που δεν είναι λίγα: ευελιξία ωραρίου και σε αρκετές περιπτώσεις αύξηση παραγωγικότητας, μείωση κόστους μετακινήσεων προς και από τον τόπο εργασίας αλλά και προς και από πελάτες και συνεργάτες, κερδισμένος χρόνος και κόστος από την αποφυγή των μετακινήσεων αυτών, μείωση κυκλοφοριακού φόρτου και ρυπογόνων εκπομπών αερίου, δυνατότητα εργασίας σε καθεστώς ψηφιακού νομάδος από οποιοδήποτε μέρος του κόσμου, που ιδανικά συνδυάζει καλό κλίμα και καλύτερη ποιότητα ζωής κ.λπ. Σταδιακά όμως έγιναν, όπως είναι φυσικό, εμφανή και τα μειονεκτήματα της νέας αυτής προσέγγισης: αφορά μόνο τους εργαζομένους σε γραφείο (white collar), έχει βαθιά ταξικά χαρακτηριστικά (μεγάλο ποσοστό εργαζομένων δεν διαθέτει τον κατάλληλο χώρο για απρόσκοπτη εργασία από το σπίτι), επιβαρύνει δυσανάλογα τις περισσότερες φορές τις εργαζόμενες μητέρες με μικρά παιδιά, δυνητικά επιδεινώνει υπάρχουσες ανισότητες καθώς ευνοεί τους εργαζομένους υψηλών προσόντων και δεξιοτήτων, υπονομεύει δημιουργικότητα, ομαδικότητα και κοινωνικότητα που αναπτύσσονται στους γραφειακούς χώρους, περιθωριοποιεί τα μοναχικά άτομα, κάνει δυσδιάκριτα τα όρια μεταξύ επαγγελματικής και προσωπικής ζωής κ.λπ. Επιπλέον, υπάρχει προβληματισμός σχετικά με την αποτελεσματική αξιολόγηση της απόδοσης του τηλεργαζόμενου προσωπικού λόγω της μειωμένης φυσικής παρουσίας στα γραφεία και της απομακρυσμένης σχέσης με τον προϊστάμενο, και κατά συνέπεια την ενδεχόμενη υπονόμευση της σχέσης εμπιστοσύνης μεταξύ τους.
Η συνισταμένη αυτή φαίνεται να επικρατεί, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, με αποτέλεσμα και η πολιτεία να καλείται να αναπροσαρμόσει τις εργασιακές νομοθετικές ρυθμίσεις προκειμένου να προστατεύονται τα δικαιώματα των εργαζομένων από το σπίτι.
Σε κάθε περίπτωση, είναι φανερό ότι ο γραφειακός χώρος παραμένει σταθερά μέρος της εργασιακής μας ζωής, αλλάζει όμως χαρακτήρα: για παράδειγμα, δίνεται προτεραιότητα στην εισαγωγή νωπού αέρα και στα ανοιγόμενα παράθυρα στα κτίρια καθώς και στις αποστάσεις μεταξύ εργαζομένων, μειώνεται ο αριθμός των μόνιμων και κλειστών γραφείων σε όφελος των χώρων συνάθροισης και διαλείμματος, και τα πράσινα/πιστοποιημένα κτίρια προσελκύουν τη μεγαλύτερη ζήτηση και επιτυγχάνουν τις βέλτιστες μισθωτικές συμφωνίες.
Η νέα αυτή πραγματικότητα έχει και ενδιαφέρουσες έμμεσες πολεοδομικές επιπτώσεις. Για παράδειγμα, την – ελαφρώς, προς το παρόν – φθίνουσα δραστηριότητα στις μεγάλες πόλεις σε όφελος των μικρότερων πόλεων και των προαστίων. Βλέπουμε λοιπόν να μετατίθεται μέρος της κατανάλωσης αλλά και της εστίασης και άλλων υπηρεσιών από την πρωτεύουσα σε μικρότερα αστικά κέντρα – μία τάση που ξεκίνησε στις ΗΠΑ αλλά γρήγορα μεταφέρθηκε και στην Ευρώπη. Τέλος, καταγράφεται και μια τάση επαναπροσδιορισμού επαγγελματικών κτιρίων, γραφειακών κατά το πλείστον, με αλλαγή χρήσης σε κατοικία, την οποία ενθαρρύνει η πολιτεία – τάση που υποστηρίζεται τόσο από τη δήμαρχο του Παρισιού αλλά και από την ελληνική κυβέρνηση, για να αναφέρουμε δύο πρόσφατα παραδείγματα. Παράλληλα, μεγάλες ανατροπές παρατηρούνται στους κλάδους των εμπορικών ακινήτων και των αποθηκών/logistics. Η εκτόξευση του ηλεκτρονικού εμπορίου και η δραστική μείωση της επισκεψιμότητας σε φυσικά καταστήματα είχε σαν αποτέλεσμα τη σταδιακή μερική υποκατάσταση των τελευταίων από αποθήκες, κέντρα διανομής και dark stores (προκειμένου για σούπερ μάρκετ) – και όσο πλησιέστερα στο κέντρο των πόλεων βρίσκονται οι χώροι αυτοί τόσο καλύτερα. Όπως είναι φυσικό, το τελευταίο αυτό χαρακτηριστικό έχει ενισχύσει το τελευταίο διάστημα τη θέση του στις προτιμήσεις των χρηστών, λόγω της κάθετης αύξησης του μεταφορικού κόστους.
Οι χρήστες επιπρόσθετα δείχνουν έμπρακτα την προτίμησή τους σε χώρους με χαμηλό ενεργειακό αποτύπωμα και ήδη κατασκευάζονται στην περιοχή του Ασπροπύργου οι πρώτοι (για την Ελλάδα) χώροι logistics με Silver Leed πιστοποίηση. Στον αντίποδα, σε λίγες μόνο περιπτώσεις είναι δυνατή η μετάλλαξη παλαιών βιομηχανικών κτιρίων (τα οποία εμφανίζονται μαζικά στην αγορά, ειδικά μέσω πλειστηριασμών) σε χώρους logistics, καθώς τόσο οι ξεπερασμένες τεχνικές προδιαγραφές όσο και το χαμηλό ύψος αποτελούν πολύ βασικά εμπόδια.
Η έντονη αυτή κινητικότητα και συνεπακόλουθα η ζήτηση αποθηκών στην Αττική, κατά κύριο λόγο στο ευρύτερο Θριάσιο, έχει προ πολλού ξεπεράσει την προσφορά, με την έλλειψη οικοπέδων και πιο πρόσφατα την άνοδο των τιμών των πρώτων υλών να συνεπάγονται αύξηση τιμών και να παρατηρούνται σημάδια υπερθέρμανσης. Έντονη δραστηριότητα καταγράφεται το τελευταίο 12μηνο και στη Θεσσαλονίκη, ιδιαίτερα στις περιοχές Σίνδου και Καλοχωρίου, στα δυτικά της πόλης.
*γενική διευθύντρια της JLL – Αθηναϊκή Οικονομική
