Του Γιώργου Ατσαλάκη*
Οι τιμές των κατοικιών στον νομό Χανιών συνεχίζουν να αυξάνονται έντονα, εν μέσω της αυξανόμενης ζήτησης από ξένους αγοραστές και της συνεχιζόμενης οικονομικής ανάπτυξης του τουρισμού αλλά και της περιορισμένης προσφοράς νέων κατοικιών. Στις αστικές περιοχές της Ελλάδας, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν πάνω από 11% το 2022, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος. Στην πραγματικότητα, ήταν η καλύτερη επίδοσή του από το 2006. Στα Χανιά όμως έχουν αυξηθεί πολύ περισσότερο και επίσης τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί στα ύψη.
Κατά το 2022, η συνολική αξία των αγορών ακινήτων από ξένους αγοραστές, η οποία αντιπροσωπεύει περίπου το 80% του συνόλου των αγορών ακινήτων στην Ελλάδα, εκτινάχθηκε κατά 60,2% με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Για ολόκληρο το έτος 2022, οι αγορές ακινήτων από ξένους αγοραστές έφτασε στα 1,7 δισεκατομμύρια ευρώ, ξεπερνώντας τα 1,45 δισεκατομμύρια ευρώ που είχαν καταγραφεί πριν από την πανδημία Covid-19. Ξένοι επενδυτές έχουν προσελκυστεί στην Ελλάδα, κυρίως λόγω του προγράμματος Golden Visa, το οποίο προσφέρει κατοικία σε επενδυτές εκτός ΕΕ που αγοράζουν ακίνητα αξίας άνω των €250.000. Μεγάλο μέρος από αυτές τις αγορές αφορούν το Νομό Χανίων.
Η αγορά κατοικίας ενισχύεται επίσης από τις ισχυρές οικονομικές επιδόσεις της χώρας. Μετά την ανάπτυξη κατά 8,4% το 2021, η ελληνική οικονομία έχει αναπτυχθεί κοντά στο 6% το 2022, καθώς το Εθνικό Σχέδιο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας παρέχει σημαντική στήριξη στην οικονομία.
Η αγορά κατοικίας άρχισε να ανακάμπτει το 2018, έχοντας μειωθεί κατά 42,5% από το 2007 έως το 2017. Οι τιμές των κατοικιών στις αστικές περιοχές αυξήθηκαν κατά 3,51% το 2018 και κατά 7,46% το 2019. Και, παρά το γεγονός ότι η πανδημία παρέσυρε την οικονομία πίσω στην ύφεση, με το πραγματικό ΑΕΠ να συρρικνώνεται κατά 9% κατά τη διάρκεια του 2020, η αγορά κατοικίας παραμένει ανθεκτική.
Τα ενοίκια μειώνοταν γενικά την τελευταία δεκαετία. Από το 2010 έως το 2021, τα ενοίκια στην Ελλάδα υποχώρησαν κατά περίπου 24%, τη χειρότερη επίδοση στην Ευρωπαϊκή Ένωση, σύμφωνα με τη Eurostat. Περίπου τα τρία τέταρτα των Ελλήνων ζουν σε ιδιόκτητα σπίτια, με ποσοστό ιδιοκτησίας σπιτιού 73,3% το 2022, από 73,9% το 2021 και 75,4% το 2020, σύμφωνα με τη Eurostat. Η αγορά ακινήτων προς ενοικίαση περιλαμβάνει περίπου το 20% του αποθέματος κατοικιών.
Στην αύξηση της ζήτησης κατοικιών συμβάλλει η βελτίωση των δημόσιων οικονομικών, και η ισχυρή οικονομική ανάπτυξη μετά από τέσσερα χρόνια δημοσιονομικών πλεονασμάτων. Η Ελλάδα κατέγραψε τεράστιο δημοσιονομικό έλλειμμα το 2020, που ισοδυναμεί με περίπου 10,2% του ΑΕΠ, λόγω των μαζικών πακέτων τόνωσης της οικονομίας για τον μετριασμό των επιπτώσεων της πανδημίας. Το έλλειμμα μειώθηκε στο 7,5% του ΑΕΠ ετησίως και αναμένεται να περιοριστεί περαιτέρω στο 4,1% του ΑΕΠ το 2022, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή (EΕ). Το χρέος της χώρας ανήλθε στο 193,3% του ΑΕΠ το 2021, από το πρόσφατο ρεκόρ του 206,3% του ΑΕΠ το 2020, αλλά παραμένει πολύ υψηλότερο από το 180,7% του ΑΕΠ που παρατηρήθηκε το 2019 πριν από την πανδημία Covid-19. Το δημόσιο χρέος προβλέπεται να μειωθεί σε περίπου 171,1% του ΑΕΠ το 2022, με βάση τις εκτιμήσεις της ΕΕ.
Στα Χανιά παρατηρείται τεράστια αύξηση της ζήτησης κατοικιών με αποτέλεσμα να υπάρχει σημαντική έλλειψη στέγης καθώς η ανάπτυξη νέων κατοικιών ήταν υποτονική κατά την δεκαετή κρίση. Περαιτέρω αύξηση θα επέλθει από την προσέλκυση ολοένα και περισσότερων ψηφιακών νομάδων καθώς τα Χανιά αποτελούν πολύ ελκυστικό προορισμό και από την ολοένα αυξανόμενη διάθεση κατοικιών από την μακροχρόνια μίσθωση, σε βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb. Ζήτηση επίσης υπάρχει και από το προσωπικό που έρχεται από άλλες περιοχές για να δουλέψει στον τουρισμό.
Η μεγάλη όμως αύξηση για ζήτηση κατοικιών θα επέλθει αρκετά πριν την άντληση των αποθεμάτων φυσικού αερίου νότια της Κρήτης τα οποία όλα δείχνουν ότι έχει δρομολογηθεί πλέον. Ένα ολόκληρο υποστηρικτικό οικοσύστημα θα εγκατασταθεί στα Χανιά αποτελούμενο από υψηλής εξειδίκευσης και υψηλά αμειβόμενους εργαζόμενους και στελέχη με τις οικογένειες τους, επιχειρήσεις πολλών ειδικοτήτων κλπ. Όλοι αυτοί θα αναζητήσουν πολλές επί πλέον κατοικίες για μακροχρόνια μίσθωση.
Οι αρχές θα πρέπει να προβλέψουν την επερχόμενη ζήτηση κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση και να ξεκινήσουν νέα πολεοδομικά σχέδια κοντά στα Χανιά για να μπορέσουν να καλύψουν την τεράστια επερχόμενη ζήτηση.
Εάν δεν σχεδιαστεί από τώρα η προσφορά νέων κατοικιών, τα ήδη υψηλά ενοίκια θα ανέλθουν σε δυσθεώρητα ύψη. Στην περίπτωση αυτή ακόμα και οι ήδη διαμένοντες θα προτιμήσουν άλλες περιοχές.
Ας γίνει ο δήμος μας πρωτοποριακός σε όλη την Ελλάδα, να σχεδιάσει πρώτος από τώρα πολεοδομικά σχέδια νέων κατοικιών, και να δώσει το παράδειγμα στην υπόλοιπη Ελλάδα πως πρέπει να προβλέπουν την ανάπτυξη κατοικιών. Η έλλειψη κατοικίας θα είναι το σημαντικότερο και πιο δυσεπίλυτο πρόβλημα που θα αντιμετωπίσουν τα Χανιά. Η πρόσφατη κατάργηση της δόμησης των εκτός οικισμών οικοπέδων, επιβάλει άμεσα να αναπτυχθούν πολεοδομικά σχέδια κατοικιών. Επειδή για ένα τέτοιο πρόγραμμα απαιτείται πολύ χρόνος για να σχεδιαστεί και να υλοποιηθεί, θα πρέπει να ξεκινήσει άμεσα.
*Οικονομολόγος, Αναπληρωτής Καθηγητής Πολυτεχνείου Κρήτης Εργαστήριο Ανάλυσης Δεδομένων και Πρόβλεψης
