Του Λέανδρου Σλάβη
… και του πάθους! … και του λάθους!
Και του πάθους με το οποίο αμφότερες οι πλευρές υποστηρίζουν αταλάντευτα τη θέση τους! Και του λάθους στη ανάδειξη του προβλήματος γιατί περιορίζεται σε μία μόνο πλευρά του και παραβλέπονται, εσκεμμένα ή όχι, οι υπόλοιπες! Βλέπουν το ευδιάκριτο “δέντρο” και χάνουν το αχανές και χαοτικό “δάσος”!
Ο λόγος για το πρόσθετο ύψος με το οποίο πριμοδοτεί ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός νέα κτίρια που τηρούν ορισμένους κανόνες δόμησης πιο φιλικούς προς το περιβάλλον και την αντιμετώπιση της κλιματικής αλλαγής. Αλλά δεν είναι το ύψος η ουσία του προβλήματος. Αυτό, απλά, “βγάζει μάτι” γιατί το παρατηρεί χωρίς ιδιαίτερη προσπάθεια ο καθένας και η καθεμία και από αυτή την υπέρβαση σε ένα κτίριο (ξενοδοχείο) σε μία ευαίσθητη περιοχή της πρωτεύουσας ξεκίνησε η αντίδραση και η αμφισβήτηση της ορθότητας των σχετικών διατάξεων.
Η ουσία του προβλήματος είναι η ευκολία με την οποία αλλάζουν οι όροι δόμησης και τα “παράθυρα” που ανοίγονται ασύστολα για να καταστρατηγούνται οι διάφοροι περιορισμοί των. Αυτή βρίσκεται πίσω από το σημερινό χάλι του (μεταπολεμικού κυρίως) νεοελληνικού άστεως, σε αγαστή συνέργεια με τους άλλους πυλώνες της κακοδαιμονίας των ελληνικών πόλεων, δηλαδή την απουσία γενικής διαχρονικής εφαρμογής ρυθμιστικών προβλέψεων που θα προστάτευαν την αισθητική και την εύρυθμη λειτουργία αυτών των πόλεων, την ευμεταβλησία των όρων δόμησης και τη βιομηχανική νομιμοποίηση οικοδομικών αυθαιρεσιών έναντι ευτελών (σε σχέση με το όφελος από την αυθαίρετη – δηλαδή παράνομη – κατασκευή) προστίμων. Προστίμων που καρπώνεται το ελληνικό κράτος χωρίς να αποδίδει κάτι σε αυτούς που υφίστανται τις δυσμενείς επιπτώσεις των παρανομιών!
Όπου και να στρέψει ένα άτομο το μάτι του δεν μπορεί παρά να διαπιστώσει τα αποτελέσματα της απουσίας μιας ενιαίας ισοϋψούς στέψης στα κτίρια που θα απάλυνε ακόμα και την αντιαισθητική ποικιλία των αρχιτεκτονικών των. Ακόμα και σε αστικές περιοχές “πίττα”, δηλαδή χωρίς υψομετρικές διαφορές, θα δει μέσα σε μία πλευρά ενός τετραγώνου να συνωθούνται πολυκατοικίες με διαφορετικά επιτρεπτά ύψη δόμησης. Χαρακτηριστικό παράδειγμα: άλλο το ύψος προς τον κεντρικό δρόμο, άλλο προς τον κάθετό του· αλλά και διατήρηση του ύψους προς τον κεντρικό δρόμο, όχι μόνο στο βάθος του γωνιακού κτιρίου, μα και του όμορού του μέχρι ένα ορισμένο βάθος! Κάθε λίγο και λιγάκι προσφερόταν κάποιο “κατιτίς” και άλλαζαν οι όροι. Όχι πάντοτε δικαιολογημένα. Συχνά χαριστικά ή φωτογραφικά. Ή και απλά για την άκοπη δημιουργία πλούτου!
Έτσι και τώρα. Ή μάλλον εδώ και κάποια χρόνια γιατί δεν πρόκειται για διατάξεις τελευταίας κοπής. Απλά, λόγω απανωτών κρίσεων και μειωμένης οικοδομικής δραστηριότητας, τώρα έγιναν αισθητές οι επιπτώσεις τους και ξεσηκώθηκαν – δικαιολογημένα αλλά πολύ όψιμα – ακόμα και οι δημοτικές αρχές πολλών περιοχών της χώρας. Όχι δε κατ’ ανάγκην αυτών που θίγονται περισσότερο! Για να ευνοηθεί, λοιπόν, η κατασκευή πιο φιλικών προς το περιβάλλον κτιρίων προσφέρθηκε η ευχέρεια (σημαντικής) υπέρβασης του ανώτατου επιτρεπόμενου ύψους και του συντελεστή δόμησης.
Αξίζει το αποτέλεσμα αυτή η προσφορά; Θα άξιζε αν συνοδευόταν από μία υποχρέωση ευρύτερης εφαρμογής. Αν, λόγου χάριν, αφορούσε τη συνένωση γειτονικών οικοπέδων για τη δημιουργία μεγαλύτερων μονάδων και όχι το ξεφύτρωμα υψηλότερων κτιρίων ατάκτως ερριμμένων στον αστικό ιστό, που, προκαλούν το δημόσιο αίσθημα (ή, μάλλον, τη δημόσια αισθητική) που αναρωτιέται αν θα ήταν εφικτό να ενεργοποιηθεί επιτέλους κάποιος οικοδομικός “προκρούστης” να βάλει τέλος σε αυτές τις ανορθογραφίες. Ή η μείωση της επιφάνειας του υποχρεωτικού ακάλυπτου χώρου που αποβαίνει σε βάρος και των υπόλοιπων κτιρίων του ίδιου τετραγώνου. Ακάλυπτου χώρου, που, βεβαίως-βεβαίως, θα τσιμεντοστρωθεί, καθώς, ειρήσθω εν παρόδω, το “τσιμέντωμά” τους ξέφυγε από την “αποχουντοποίηση”.
Άλλωστε, το πρόσφατο παρελθόν θα έπρεπε να έχει διδάξει το πόσο ατελέσφορα είναι ακόμα και τα πιο φιλόδοξα μέτρα αν είναι ξεκρέμαστα ή χαριστικά.
Πάρτε το μέτρο που χάριζε ύψος και ορόφους σε πολυκατοικίες που αποσύρονται προς το εσωτερικό της παραδοσιακής οικοδομικής γραμμής. Τι απέδωσε; Ένα ξεκάρφωτο φαρδύτερο πεζοδρόμιο ή μία ξεκάρφωτη πρασιά εδώ και εκεί που δεν προσφέρει τίποτε στους περιοίκους, εκτός (ίσως) από αυτούς που εγκαθίστανται στους ορόφους που προεξέχουν προς τα πάνω και βλέπουν τους υπόλοιπους “αφ’ υψηλού”. Και ένα σωρό απεριποίητες (κατ’ ευφημισμόν) εσωτερικές όψεις (“οπίσθια”) σε κοινή θέα! Θα ήταν πολύ διαφορετικό (επί τα βελτίω) το αποτέλεσμα αν προβλεπόταν η εφαρμογή του σε οικοδομές ευρύτερης κλίμακας (π.χ. ενός ολόκληρου τετραγώνου ή ενός μεγάλου τμήματος αυτού από συνένωση όμορων οικοπέδων), καθώς, πέρα από την ομοιομορφία και ένα χρηστικό πεζοδρόμιο, θα πρόσφερε και έναν μεγαλύτερου μεγέθους αξιοποιήσιμο ακάλυπτο χώρο. Ενώ, αντίθετα, χωρίς αυτή την πρόβλεψη και ακόμα και αν αναμένεται το ίδιο (ή κάποιο παρεμφερές) αποτέλεσμα με την προοδευτική αντικατάσταση των υφιστάμενων πολυκατοικιών από νεότερες κατασκευασμένες σύμφωνα με το νέο μέτρο, τότε, φοβάμαι, δεν έχει ακόμα γεννηθεί η γενιά που θα το απολαύσει!
Πάρτε και το μέτρο που απαλλάσσει τις οικοδομές που προορίζονται για διαμερίσματα βραχυχρονίων μισθώσεων από την υποχρέωση εξοπλισμού των με έναν ελάχιστο αριθμό θέσεων στάθμευσης. Γιατί; Λες και οι υποψήφιοι ενοικιαστές των αποκλείεται να έρθουν με το αυτοκίνητό τους ή να νοικιάσουν ένα για να μετακινούνται κατά τη διάρκεια της παραμονής τους (και να επιβαρύνουν τη συχνά κορεσμένη και πυκνοδομημένη γειτονιά). Αλλά και για έναν άλλο λόγο. Ποιος αποκλείει τα περίφημα και “τρισκατάρατα” (για πολλούς) air-bnb να αποτελέσουν έναν συρμό ο οποίος κάποτε θα αρχίσει να φθίνει; Αν αυτό συμβεί (και μάλλον θα συμβεί), τότε αρκετοί ιδιοκτήτες των θα τα αποσύρουν από την συγκεκριμένη αγορά. Αν πρόκειται για μεμονωμένα διαμερίσματα μικρό το κακό. Αν, όμως, πρόκειται για ολόκληρες πολυκατοικίες τι θα γίνει; Θα υποχρεωθούν να παραμείνουν κλειστές ή να κατεδαφιστούν ή θα τους επιτραπεί να μετατραπούν σε πολυκατοικίες κοινών διαμερισμάτων χωρίς τις αναγκαίες θέσεις στάθμευσης; Με αποτέλεσμα, στη δεύτερη – και πιο πιθανή περίπτωση – το μέτρο να αποδειχθεί ένα “παράθυρο” (τεραστίων διαστάσεων) κατασκευής πολυκατοικιών χωρίς τήρηση των ίδιων υποχρεώσεων με τις υπόλοιπες και σε βάρος των συνθηκών διαβίωσης των περιοίκων.
Πάρτε και το μέτρο της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, που, ευτυχώς να λέγεται, δεν βρήκε ευρεία εφαρμογή. Τι προέβλεπε; Τη δυνατότητα να μην εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης σε μία οικοδομή και το μέρος του που δεν χρησιμοποιήθηκε να μεταφέρεται σε άλλο οικόπεδο. Άλλης περιοχής. Με αυτόν τον τρόπο, για παράδειγμα, θα μπορούσαν να διασώζονται εξαιρετικά αρχιτεκτονικά κτίσματα χωρίς να υφίσταται συγκριτικά ζημιά η ιδιοκτησία των. Αλλά, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί και για άλλους, όχι και τόσο καλοπροαίρετους σκοπούς. Όπως, για να αυξηθεί ο συντελεστής δόμησης σε περιοχές με μεγαλύτερη αξία ακινήτων. Ή, αντίθετα, για να απαλλαγεί από περιττή δόμηση μια προνομιούχος περιοχή σε βάρος μιας ήδη πυκνοδομημένης (στην οποία θα μεταφερόταν το περιττό φορτίο).
Θα μπορούσαν να παρατεθούν και άλλα παρόμοια (ίσως όχι με εξίσου σοβαρές επιπτώσεις) παραδείγματα. Όμως, ο στόχος αυτών των γραμμών δεν είναι μία ακατάσχετη περιπτωσιολογία, αλλά να γίνει κατανοητό το φαινόμενο και αντιληπτές οι παρενέργειές του. Και να γίνει μάθημα για το μέλλον. Αν και η μέχρι τώρα πορεία αποδεικνύει ότι κανένα παρελθόν “μέλλον” δεν μάθαινε επαρκώς το μάθημά του και δεν απέφευγε να υποπίπτει στα ίδια λάθη με το “παρελθόν” του! Ή, ίσως, δεν το μελετούσε γιατί προτιμούσε να μένει αδιάβαστο για ευνόητους λόγους.
Ωστόσο, όλες αυτές οι πρακτικές δεν έχουν δυσμενείς επιπτώσεις μόνο στο δομημένο υλικό περιβάλλον, αλλά και στο κοινωνικό. Γιατί υπάρχει και μία άλλη πτυχή: η αποδοχή αυτών των αλλαγών ή/και η ανοχή σε αυτές, όπως και η νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών με ανάλογα χαρακτηριστικά, είναι αντικοινωνική. Όχι τόσο γιατί ο οικοπεδούχος και ο εργολάβος της νέας οικοδομής, απλά και μόνο χάρη σε μία διάταξη ή στα στραβά μάτια των αρχών, βρίσκονται σε καλύτερη μοίρα από εκείνους μιας αντίστοιχης παλιότερης γειτονικής, όσο εξαιτίας της υποβάθμισης που υφίστανται οι παλιότερες οικοδομές. Έτσι, για παράδειγμα, κάποιος μπορεί να χρυσοπλήρωσε ένα διαμέρισμα για τη θέα του, για το ότι το βλέπει ο ήλιος τον χειμώνα ή το δροσίζει το βοριαδάκι το καλοκαίρι, και, ξαφνικά, βρίσκεται εγκλωβισμένος σε ένα οικοδομικό “γούπατο” ανάμεσα στις γύρω ογκωδέστερες οικοδομές, χωρίς κανένα από τα “προικιά” του σπιτιού του και με σαφώς ψαλιδισμένη την αξία του ακινήτου του! Προς δόξαν της νεοελληνικής ισονομίας!
Βέβαια, υπάρχει και ένας αντίλογος. Τουλάχιστον για τις σημερινές χαριστικές διατάξεις. Η ασφαλέστερη αντισεισμική θωράκιση τω νέων οικοδομών, οι σύγχρονες απαιτήσεις θερμομόνωσης, οι νέες επιθυμητές ανέσεις και κάποιοι άλλοι παράγοντες έχουν αυξήσει σημαντικά το κόστος κατασκευής των κατοικιών. Και επιβαρύνουν ανάλογα το κόστος αγοράς των, το οποίο έχει εκτιναχθεί εξαιτίας και άλλων παραγόντων, όπως η μείωση του αποθέματος κατοικιών λόγω της μετατροπής των σε διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά και η υπέρμετρη κερδοσκοπία (εκμετάλλευση της ζήτησης) ορισμένων κατασκευαστών και οικοπεδούχων (φαινόμενο πληθωρισμού απληστίας ή greedflation) που εκμεταλλεύεται την ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης.
Για να μετριασθεί δε η επιρροή των και να επανέλθουν οι τιμές αγοράς (και, συνακόλουθα, ενοικίασης) νέων κατοικιών σε επίπεδα πιο προσιτά σε ευρύτερα στρώματα του πληθυσμού μία “σχολή” κρίνει πως λύση είναι μία αύξηση του οικοδομήσιμου όγκου των νέων κτηρίων (ένα “δωράκι” σε κατασκευαστές και οικοπεδούχους) για να κατανεμηθούν σε περισσότερα τετραγωνικά τα κέρδη τους και οι αυξήσεις και να πέσουν οι τιμές. Και αυτό επιτυγχάνεται με αύξηση του επιτρεπόμενου ύψους και των συντελεστών κάλυψης ή/και δόμησης. Σωστή, φαινομενικά, αντιμετώπιση, η οποία, ωστόσο, παραμένει στενά “οικονομικίστικη” γιατί αγνοεί τις επιπτώσεις της στην ποιότητα των πόλεων.
Και έτσι, για μία ακόμα φορά αυτή η ποιότητα κινδυνεύει να αποτελέσει το θύμα της ικανοποίησης πιεστικών αναγκών στέγασης και όχι μόνο. Όπως και συχνά στο παρελθόν. Κάποτε απόλυτα δικαιολογημένα. Όπως, για παράδειγμα, όταν ήρθαν τα καραβάνια των προσφύγων μετά την Μικρασιατική Καταστροφή και έπρεπε κάπου να στεγαστούν άρον-άρον και να ενσωματωθούν στις τοπικές κοινωνίες, αν και πολλοί προσφυγικοί συνοικισμοί μελετήθηκαν καλύτερα από τους υφιστάμενους και χαρακτηρίζονταν (και χαρακτηρίζονται ακόμα) σαφώς ανώτεροι αρχιτεκτονικά και πολεοδομικά! Όπως, για παράδειγμα, στο αποκορύφωμα της μετεμφυλιακής αστυφιλίας όταν έπρεπε οι πόλεις να δεχτούν μέσα σε ελάχιστο χρονικό διάστημα τους επήλυδες εξ επαρχίας, αλλά και να δημιουργηθεί πλούτος εκ του μηδενός για να αποφευχθούν πιθανές κοινωνικές αναστατώσεις.
Στην ουσία το ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί σήμερα είναι: ναι ή όχι στη βελτίωση της ποιότητας των νέων κατοικιών με ταυτόχρονη (όσο είναι εφικτό) συγκράτηση της τιμής των, αλλά σε βάρος της ποιότητας της πόλης;
Εκτός και αν προταθεί ως αντίδοτο η ενεργότερη παρέμβαση του κράτους (με απορρόφηση από αυτό μέρους του κόστους ή με συμμετοχή του στην οικοδομική παραγωγή), αλλά τότε μπαίνουμε σε χωράφια άλλης συζήτησης.
