Βρισκόμαστε στο τελευταίο τρίμηνο του έτους και βλέπουμε ότι η αγορά των ακινήτων είναι πολυδιασπασμένη και κινείται με διαφορετικές ταχύτητες ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου, τη θέση του, το μέγεθός του, την ηλικία του, την κατάστασή του και τα πολλά άλλα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου.

Η αγορά ακινήτων επηρεάζεται και από τη γενικότερη πορεία της οικονομίας, αλλά ταυτόχρονα πρέπει να έχουμε στο μυαλό μας ότι το καλό ακίνητο αποτελεί προστασία από τον πληθωρισμό, ενώ ταυτόχρονα έχει πολύ καλύτερη απόδοση από τα επιτόκια τραπεζών, ενώ μπορεί να έχει και υπεραξίες.

Η γενική όμως τάση κατά την τελευταία εξαετία είναι ανοδική, όπως παρατηρείται από τους δείκτες της ΤτΕ και φαίνονται στον παρακάτω πίνακα και αφορούν στην αγορά των κατοικιών

Στον πίνακα αυτό βλέπουμε ότι στην περιοχή της Μητροπολιτικής Αθήνας έχουν πλέον ανακτηθεί σχεδόν πλήρως οι απώλειες στις τιμές που σημειώθηκαν κατά τη δεκαετή κρίση, στη Θεσσαλονίκη είναι πολύ κοντά στα επίπεδα του 2007, ενώ στις άλλες περιοχές υπολείπονται κατά 15 έως 20%.

Εδώ αξίζει να σημειώσουμε ότι ορισμένα νέα ακίνητα όπως πχ στο mega project του Ελληνικού, η γενικότερα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα έχουν κατά πολύ ξεπεράσει αυτά τα επίπεδα του 2007, διότι πέραν των άλλων, απευθύνονται σε ένα ειδικό αλλά και διεθνές κοινό.

Ίδια εικόνα μας δίδει και η εξέλιξη των οικοδομικών αδειών, όπου από το 2017 σημειώνεται αύξηση αλλά σε λογικά επίπεδα, όπως φαίνεται στο παρακάτω διάγραμμα:

Σημ.: Τα στοιχεία για το 2023 είναι προσωρινά, έως Ιούνιο 2023

Το περιβάλλον των Βαλκανίων, του συνεχιζόμενου πολέμου στην Ουκρανία αλλά μετά την 8η Οκτωβρίου και των σοβαρών ζητημάτων στο Ισραήλ και την Παλαιστίνη, που έχουν επίπτωση στην Ανατολική Μεσόγειο αλλά και σε όλο τον κόσμο, αποτελούν παράγοντες κινδύνων που η έκτασή τους και η διάρκεια τους δεν είναι εύκολο να προσδιοριστούν και πόσο ενδεχομένως θα επηρεάσουν την ελληνική κτηματαγορά.

Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά των ακινήτων είναι:

• Το κόστος ενέργειας και μεταφορικών
• Το κόστος κατασκευής
• Το πρόγραμμα ‘σπίτι μου’ για τη στέγαση νέων 25 έως 39 ετών
• Η έλλειψη εργατικού δυναμικού που επιθυμεί να εργασθεί σε αυτό τον τομέα
• Το ύψος των επιτοκίων, που αποθαρρύνει ενδιαφερόμενους ως δυσβάστακτο
• Το δημογραφικό της χώρας
• Τα διαθέσιμα των νοικοκυριών σε συνδυασμό με την άνοδο του κόστους ζωής
• Η βραχυχρόνια μίσθωση
• Ο μεγάλος αριθμός των κλειστών διαμερισμάτων που ανήκουν σε τράπεζες ή σε funds, είτε επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να τα ενοικιάσουν διότι ενδεχομένως απαιτούν σημαντικά ποσά για να ανακαινιστούν. Σημαντικός είναι και ο αριθμός διαμερισμάτων που έχουν περιέλθει στο δημόσιο λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς και είναι κλειστά.

Αξίζει ακόμη να σημειώσουμε ότι η βαθμιαία απομάκρυνση του πληθυσμού από τα χωριά και τις μικρές πόλεις και η αναζήτηση στέγης στις περιοχές Αθήνας, Θεσσαλονίκης η πόλεων που έχουν πολλούς φοιτητές η και τουρισμό, έχει οδηγήσει:

• • Στην αύξηση τιμών και ενοικίων στις περιοχές ζήτησης
  • Στη σχετική στασιμότητα τιμών στις περιοχές που έχουν μείωση πληθυσμού, έλλειψη βιομηχανιών και άλλων παραγωγικών δραστηριοτήτων

Τα serviced apartments είναι ένα σύγχρονο μοντέρνο προϊόν το οποίο συναντά τη ζήτηση.

Οι νέες ρυθμίσεις στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα επηρεάσουν το τοπίο των ενοικίων, αλλά θα πρέπει να είναι ισορροπημένες ώστε να μη καταστραφεί το προϊόν αυτό, που δημιουργήθηκε στα χρόνια της κρίσης, έδωσε απασχόληση σε πολλούς ανέργους και δε ζήτησε ούτε πήρε επιδοτήσεις τόσο για την ανακαίνιση και τον εξοπλισμό των ακινήτων, όσο και κατά την περίοδο του COVID 19.

Τα ακίνητα που αγοράζονται με το πρόγραμμα ‘χρυσής βίζας’ έχουν παίξει και αυτά σοβαρό ρόλο ιδίως στην περιοχή της Αττικής και κατά το μεγαλύτερο ποσοστό από Κινέζους. Ήδη με τις αλλαγές που έγιναν ως προς το ελάχιστο ύψος αξίας του ακινήτου, θεωρούμε ότι μέρος των μελλοντικών αγοραστών θα στραφούν σε ακίνητα που έχουν ως κάτω όριο τα 250.000 €.

Οι Ισραηλίτες που έχουν αγοράσει πολλά ακίνητα στη Χώρα μας, κυρίως για επενδυτικούς σκοπούς, τώρα λόγω του πολέμου στην περιοχή τους, δεν είναι βέβαιο αν και σε ποιο βαθμό θα συνεχίσουν να το πράττουν, λόγω των αστάθμητων παραγόντων της κρίσης αυτής. Παράλληλα άρχισε να υπάρχει μια ζήτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης από Ισραηλίτες που στέλνουν κάποιες οικογένειες εδώ για το διάστημα του πολέμου. Είναι αυτό αστάθμητο, επί του παρόντος πως θα εξελιχθεί.

Ένας σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει το χώρο των ακινήτων είναι και η αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός παλαιών οικοδομών. Δηλαδή είναι πολλοί εκείνοι οι οποίοι μη έχοντας τη δυνατότητα να αγοράσουν καινούργιο διαμέρισμα, αγοράζουν σε χαμηλότερη τιμή ένα παλαιό, το οποίο εκσυγχρονίζουν και του δίνουν μια νέα ζωή. Αυτή η λύση είναι και συμβατή με τα πρότυπα που έχουν να κάνουν με την προστασία του περιβάλλοντος.

Παραμένει ισχυρή η ζήτηση των γραφείων υψηλών προδιαγραφών ενώ είναι περιορισμένη στα χαμηλών προδιαγραφών παλαιά ακίνητα.

Σοβαρή κινητικότητα εξακολουθεί να υπάρχει στο χώρο των logistics και των ξενοδοχείων, όπου πραγματοποιούνται πολλές συναλλαγές και αναπτύξεις και βρίσκονται σε εξέλιξη πολλές άλλες. Αυτοί οι δύο τομείς ακινήτων βρίσκονται συνεχώς στα radar των ΑΕΕΑΠ και άλλων επενδυτών. Πάντως το πλήθος των ξενοδοχείων στην Αττική θα πρέπει να σταθμιστεί από τους ξενοδόχους ώστε να μη μειωθούν οι πληρότητες.

Ειδικά τα logistics με μεγάλα ύψη, σε επίκαιρες θέσεις και πράσινα χαρακτηριστικά, ζητούνται πολύ.

Η εξοχική κατοικία αποτελεί αντικείμενο ζήτησης από το εξωτερικό και σε πολύ μικρότερο βαθμό από το ελληνικό κοινό. Παρατηρούμε ότι ο κορεσμός στη Μύκονο και Σαντορίνη, και τα υψηλά επίπεδα τιμών εκεί, έχουν στρέψει τους αγοραστές – επενδυτές στα άλλα πανέμορφα νησιά μας στο Αιγαίο και στο Ιόνιο.

Ακόμη πολυτελή ακίνητα (βίλλες κλπ) σε διεθνείς προορισμούς (Κυκλάδες, Κέρκυρα, Κρήτη, Ρόδος, παραλιακό μέτωπο Αττικής κ.α.) συναντούν ικανοποιητική ζήτηση και έχουν σημειωθεί τιμές ρεκόρ σε κάποιες περιπτώσεις.

Πάντως εξακολουθεί να παραμένει σοβαρό ζητούμενο και σε αυτές τις περιοχές η βελτίωση των υποδομών στις μεταφορές και στα θέματα υπηρεσιών υγείας.

Συμπερασματικά, το 2023 κινείται πολύ ικανοποιητικά για την αγορά ακινήτων αλλά πρέπει όλοι να είμαστε σε εγρήγορση για το μέλλον, λόγω των πολλών αστάθμητων εν πολλοίς παραγόντων που αναφέρθηκαν προηγουμένως

Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα μπορεί να είναι μια έξυπνη κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό, αλλά και για μια απόδοση πολύ πάνω από τα επιτόκια τραπεζών. Ο τουρισμός είναι μια ελληνική σταθερά με πολύ καλές προοπτικές, αλλά πρέπει συνεχώς να παρακολουθούμε τις εξελίξεις, να βελτιωνόμαστε, να επεκτείνουμε τη σεζόν, να αναπτύξουμε περισσότερο την κρουαζιέρα, τον θρησκευτικό τουρισμό, τον ιαματικό και τον τουρισμό για συνταξιούχους. Οι υποδομές μας (δρόμοι, αεροδρόμια, λιμάνια, νοσοκομεία και κέντρα υγείας, καθαριότητα κλπ) πρέπει διαρκώς να βελτιώνονται διότι έτσι θα γίνει η Ελλάδα μας πιο ελκυστικός προορισμός. Τέλος κάποτε πρέπει να δοθεί οριστική λύση και στο θέμα των υδροπλάνων, διότι έως τώρα έχουμε σημειώσει πολλές αστοχίες σε αυτό τον τομέα.

*Επίτιμος Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. Ορκωτός Εκτιμητής
Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions

Το άρθρο Η αγορά ακινήτων τα τέλη του 2023, προοπτικές και προβληματισμοί… Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου εμφανίστηκε πρώτα στο NewIdeas | Το κανάλι με άποψη.

Η χρονιά που μόλις τελείωσε είχε πολλές και σοβαρές επιπτώσεις στην παγκόσμια οικονομία, πιο σοβαρές στην Ευρώπη και κατά συνέπεια στη χώρα μας.

Η αγορά ακινήτων επηρεάζεται και από τη γενικότερη πορεία της οικονομίας, αλλά ταυτόχρονα πρέπει να έχουμε στο μυαλό μας ότι το καλό ακίνητο αποτελεί προστασία από τον πληθωρισμό, ενώ ταυτόχρονα έχει καλύτερη απόδοση από τα επιτόκια τραπεζών και μπορεί να έχει και υπεραξίες.

Ας δούμε λοιπόν το γενικότερο περιβάλλον, το οποίο γενικά χαρακτηρίζεται από μια σοβαρή αστάθεια:

Ο πόλεμος στην Ουκρανία που συνεχίζεται για 11 μήνες, από τις 24 Φεβρουαρίου, έχει σοβαρές επιπτώσεις σε όλη την Ευρώπη (και όχι μόνο). Ειδικά δε στη χώρα μας, που προέρχεται από τη δεκαετή οικονομική κρίση και τα δυο και πλέον έτη της πανδημίας, οι επιπτώσεις αυτές είναι πολλές και ως παράδειγμα αναφέρουμε τις κυριότερες:

• Κατακόρυφη αύξηση του κόστους ενέργειας (φυσικό αέριο, πετρέλαιο και ηλεκτρισμός)
• Αύξηση του πληθωρισμού στα επίπεδα το 7-11%
• Αύξηση του κόστους κατασκευής των οικοδομικών και άλλων έργων
• Αύξηση των μεταφορικών
• Σύσταση για τη λήψη περιοριστικών μέτρων στην κατανάλωση ενέργειας
• Αβεβαιότητα για τη διάρκεια και το μέγεθος της κρίσης

Τα ζητήματα με την επιθετικότητα της Τουρκίας αποτελούν άλλη μία παράμετρο που έχει τη δική της επίδραση. Το δημογραφικό της χώρας είναι σημαντικότατο ζήτημα και επηρεάζει το πλήθος των απαιτούμενων κατοικιών, αλλά και το μέγεθος και την κατανομή τους στη χώρα. Τα διαθέσιμα των νοικοκυριών συρρικνώνονται σοβαρά από την αύξηση του κόστους ζωής. Η πολιτεία έχει όλο αυτό το διάστημα ενισχύσει με μεγάλα ποσά ομάδες ατόμων και επιχειρήσεων, αλλά αργότερα θα… έλθει ο λογαριασμός για όλους μας.

Πολλά διαμερίσματα και κατοικίες έχουν ενταχθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση (που έχει έρθει για να μείνει). Αυτά τα ακίνητα λείπουν από τη μακροχρόνια μίσθωση. Τα ενοίκια κατοικιών στην πρωτεύουσα, στη Θεσσαλονίκη και σε νησιωτικές περιοχές υψηλής ζήτησης, έχουν ανέβει σε σημαντικά, έτσι ώστε το κόστος στέγασης να ξεπερνά κατά πολύ το 30% των εσόδων ενός νοικοκυριού.

Χιλιάδες ακινήτων, μεταξύ των οποίων διαμερίσματα και μονοκατοικίες, είναι εκτός αγοράς (κλειστά) είτε διότι ανήκουν σε τράπεζες ή σε funds, είτε επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να τα ενοικιάσουν, επειδή ενδεχομένως απαιτούν σημαντικά ποσά για να ανακαινιστούν. Σημαντικός είναι και ο αριθμός διαμερισμάτων που έχουν περιέλθει στο δημόσιο λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς και είναι κλειστά.

Τα κόκκινα δάνεια έχουν περιοριστεί σημαντικά, αλλά ήδη υπάρχει ο φόβος δημιουργίας μιας νέας και μικρότερης γενιάς τέτοιων δανείων Η αύξηση των επιτοκίων από την ΕΚΤ οδηγεί σε αύξηση του κόστους των στεγαστικών δανείων και αυτό μειώνει τις δυνατότητες των ενδιαφερομένων να δανειστούν.

Η ανάπτυξη της χώρας μας κινείται αρκετά καλά σε αυτό το πολύ δύσκολο και ρευστό περιβάλλον. Ο τουρισμός το 2022 ήταν το δυνατό χαρτί της οικονομίας μας, που έχει οδηγήσει και σε αύξηση της ζήτησης ακινήτων και από ξένους, αλλά και στην ανάπτυξη ή εκσυγχρονισμό ξενοδοχειακών μονάδων.

Ακόμη δεν είναι γνωστό πώς θα εξελιχθούν τα πράγματα με την Covid-19 και τις παραλλαγές της, καθώς επίσης και τα προβλήματα από τη γρίπη.

Σε αυτό το πολύ ρευστό περιβάλλον, πρέπει εύλογα να αναμένουμε λογική συγκράτηση στον χώρο της κατοικίας, αν και νέες σε περιορισμένο αριθμό πολυκατοικίες, όταν βρίσκονται σε επίκαιρες θέσεις θα συνεχίσουν να ζητούνται από εισοδηματικά στρώματα που έχουν σχετική οικονομική άνεση. Τα serviced apartments είναι ένα σύγχρονο μοντέρνο προϊόν, το οποίο συναντά τη ζήτηση. Το Ελληνικό γράφει και αυτό τη δική του ιστορία, αναβαθμίζει την περιοχή και προκαλεί το ενδιαφέρον Ελλήνων και ξένων.

Σχετική στασιμότητα θα πρέπει να αναμένεται στον χώρο των γραφείων υψηλών προδιαγραφών (διότι είναι σε αδειοδοτημένη κατάσταση ή ευρίσκονται ήδη υπό κατασκευή πολλές χιλιάδες m2 τέτοιων χώρων, τα οποία εκτιμάται ότι επαρκούν για την κάλυψη της ζήτησης). Σοβαρή κινητικότητα εξακολουθεί να αναμένεται στον χώρο των logistics και των ξενοδοχείων, όπου πραγματοποιούνται πολλές συναλλαγές και αναπτύξεις και βρίσκονται σε εξέλιξη πολλές άλλες. Αυτοί οι δύο τομείς ακινήτων βρίσκονται συνεχώς στα radar των ΑΕΕΑΠ και άλλων επενδυτών. Ειδικά τα logistics με μεγάλα ύψη και πράσινα χαρακτηριστικά ζητούνται πολύ.

Η χρυσή βίζα υπό το νέο καθεστώς με όρια τις 250.000 ευρώ ή τις 500.000 ευρώ θα εξακολουθήσει να αποτελεί ένα πρόσθετο σημείο ζήτησης, αλλά θα δούμε ποια θα είναι η νέα δυναμική αυτού του χώρου.

Ένας σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει τον χώρο των ακινήτων είναι και η αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός παλαιών οικοδομών. Δηλαδή είναι πολλοί εκείνοι οι οποίοι μη έχοντας τη δυνατότητα να αγοράσουν καινούργιο διαμέρισμα, αγοράζουν σε χαμηλή τιμή ένα παλαιό, το οποίο εκσυγχρονίζουν και του δίνουν μια νέα ζωή. Αυτή η λύση είναι και συμβατή με τα πρότυπα που έχουν να κάνουν με την προστασία του περιβάλλοντος. Εξάλλου στα χρόνια της δεκαετούς κρίσης πολλές κατοικίες ανακαινίστηκαν για να ενοικιασθούν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων (τύπου Airbnb) και έτσι δόθηκε, τότε, δουλειά σε χιλιάδες εργατοτεχνίτες κ.λπ.

Το μοντέλο της ανακαίνισης και εκσυγχρονισμού ή και αλλαγής χρήσης παλαιών ακινήτων ακολουθούν και πολλοί ξένοι και Έλληνες επενδυτές και έτσι βλέπουμε δεκάδες ακινήτων που έχουν επανατοποθετηθεί στην αγορά και έχουν αλλάξει τη φυσιογνωμία σε πολλές γειτονιές των πόλεων. Αυτό ιδίως γίνεται στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη.

Συμπερασματικά, το 2023 είναι μια δύσκολη χρονιά λόγω των πολλών κινδύνων που υπάρχουν (επιτόκια, πληθωρισμός, πόλεμος, Covid κ.λπ.). Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα μπορεί να είναι μια έξυπνη κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό. Ο τουρισμός είναι μια ελληνική σταθερά με πολύ καλές προοπτικές, αλλά πρέπει συνεχώς να παρακολουθούμε τις εξελίξεις, να βελτιωνόμαστε, να επεκτείνουμε τη σεζόν, να αναπτύξουμε την κρουαζιέρα, τον θρησκευτικό τουρισμό, τον τουρισμό για συνταξιούχους. Οι υποδομές μας (δρόμοι, αεροδρόμια, λιμάνια, νοσοκομεία και κέντρα υγείας, καθαριότητα κ.λπ.) πρέπει διαρκώς να βελτιώνονται, διότι έτσι θα γίνει η Ελλάδα μας πιο ελκυστικός προορισμός.

Στη συνέχεια και για όσους ενδιαφέρονται, παρατίθενται επεξεργασμένα στοιχεία που αναφέρονται:

1. Στην εξέλιξη του αριθμού των οικοδομικών αδειών από το 2007 έως τον Σεπτέμβριο του 2022, όπως μας δίδονται από τη Στατιστική Υπηρεσία

Παρατηρώντας την πορεία των οικοδομικών αδειών από το 2007, θα δούμε ότι το 2016 οι άδειες οικοδομών αποτελούσαν το 20% εκείνων του 2007 και το 2021 το 30%. Άρα υπολειπόμεθα κατά 70% του κορυφαίου έτους 2007. Από την άλλη πλευρά, πρέπει να ομολογήσουμε ότι το 2007 ήταν έτος υπερβολής και δεν πρόκειται να επανέλθει (ούτε και πρέπει).

Τόσο οι επιφάνειες (εμβαδά) των νέων οικοδομών όσο και οι όγκοι ακολουθούν παραπλήσια πορεία, η οποία παρουσιάζει διαφοροποιήσεις όταν π.χ. μια άδεια αναφέρεται σε κτίριο με εμβαδόν χιλιάδων m2 (εμπορικά κέντρα, ξενοδοχεία), ή με πολύ μεγάλο όγκο (κτίρια αποθηκών logistics).

2. Στοιχεία που αναφέρονται στην εξέλιξη τιμών παλαιών και νέων κατοικιών από το 2007 έως το τρίτο τρίμηνο του ’22, όπως δίδονται από την Τράπεζα της Ελλάδος

Μελετώντας την πορεία της αγοράς κατοικιών (τιμές) μέσω των δεικτών της Τράπεζας της Ελλάδος θα δούμε ότι το υψηλό σημείο ήταν το 2007, όπου ο δείκτης ήταν 100. Στη δεκαετή κρίση της οικονομίας, το 2017 ο δείκτης έφτασε στο χαμηλότερο σημείο και έκτοτε άρχισε η σταδιακή άνοδος των τιμών, όπως φαίνεται στον πίνακα που ακολουθεί.

Δηλαδή παρατηρούμε ότι η Αθήνα από το 2018 έως το τρίτο τρίμηνο του 2022 είδε μια ανατίμηση περί το 50%, η Θεσσαλονίκη 34% έως 43%, οι άλλες μεγάλες πόλεις 18% έως 28% και οι υπόλοιπες περιοχές από 18% έως 29%. Ακόμη παρατηρούμε ότι τα ακίνητα είναι περίπου 10% έως και 28% πιο φτηνά από ό,τι το 2007.

* Ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος είναι τ. Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. Ορκωτός Εκτιμητής, Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions.

Oι απόψεις που διατυπώνονται σε ενυπόγραφο άρθρο γνώμης ανήκουν στον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν αναγκαστικά, μερικώς ή στο σύνολο, απόψεις του Euro2day.gr.

Πηγή: euro2day.gr

Το άρθρο Τα νέα δεδομένα για τιμές κατοικίας, εξοχικά και γραφεία… Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου εμφανίστηκε πρώτα στο NewIdeas | Το κανάλι με άποψη.

Μετά από τη δεκαετή οικονομική κρίση τα έως τώρα κύματα της πανδημίας και τον πόλεμο στην Ουκρανία η αγορά των ακινήτων και ειδικότερα η αγορά των πάσης φύσεως οικοδομών (διαμερίσματα, μονοκατοικίες, βίλλες, εξοχική κατοικία, γραφεία, καταστήματα και logistics) μόλις επιστέψουμε σε μια νέα κανονικότητα, θα αναδιαταχθεί και θα ξεκινήσει από μια νέα βάση.

Αρχικά ας δούμε την πορεία του αριθμού των οικοδομικών αδειών από το 2007 έως και τα τέλη του 2021 (ΤτΕΕΛΛ -0,28%), όπως εμφανίζεται στο διάγραμμα που ακολουθεί:

Τόσο οι επιφάνειες (εμβαδά) των νέων οικοδομών, όσο και οι όγκοι ακολουθούν παραπλήσια πορεία, η οποία παρουσιάζει διαφοροποιήσεις όταν πχ μια άδεια αναφέρεται σε κτίριο με εμβαδόν χιλιάδων Μ2 (εμπορικά κέντρα, ξενοδοχεία), η με πολύ μεγάλο όγκο (κτίρια αποθηκών logistics)

Αν τώρα μελετήσουμε την πορεία της αγοράς κατοικιών (τιμές) μέσω των δεικτών της τράπεζας της Ελλάδος θα δούμε ότι το υψηλό σημείο ήταν το 2007 όπου ο δείκτης ήταν 100. Στην δεκαετή κρίση της οικονομίας, το 2017 ο δείκτης έφτασε στο χαμηλότερο σημείο και έκτοτε άρχισε η σταδιακή άνοδος των τιμών, όπως φαίνεται στον πίνακα που ακολουθεί.

• ΝΕ =Νέες οικοδομές με παλαιότητα έως 5 έτη
• Παλαιά = Οικοδομές με παλαιότητα άνω των 5 ετών
• Άλλες πόλεις = Άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας

Δηλαδή παρατηρούμε ότι η Αθήνα από το 2018 έως το τέταρτο τρίμηνο του 2021 είδε μια ανατίμηση 30 έως 39%, η Θεσσαλονίκη 14 έως 39%, οι άλλες πόλεις 6 έως 21% και οι υπόλοιπες περιοχές από 12 έως 20%. Ακόμη παρατηρούμε ότι τα ακίνητα είναι περίπου 20 έως και 33% πιο φτηνά από ότι το 2007.

Αυτά ως εισαγωγή και για τοποθέτηση του ζητήματος στη σωστή του διάσταση.

Επίσης πρέπει να δούμε και πολλά άλλα στοιχεία που υπάρχουν και διαμορφώνουν το σκηνικό στον τομέα των ακινήτων, το οποίο έγινε πολύ δύσκολο λόγω του πολέμου:

1. Ο πόλεμος, η ενεργειακή κρίση, το κόστος των πάσης φύσεως καυσίμων και των μεταφορικών, έχουν οδηγήσει τον πληθωρισμό σε πρωτόγνωρα ύψη σε καθεστώς ευρώ.
2. Το δημογραφικό της χώρας είναι σημαντικότατο ζήτημα και επηρεάζει το πλήθος των απαιτούμενων κατοικιών, αλλά και το μέγεθός τους.
3. Τα διαθέσιμα των νοικοκυριών συρρικνώνονται σοβαρά από την αύξηση του κόστους ζωής. Η πολιτεία έχει όλο αυτό το διάστημα ενισχύσει με μεγάλα ποσά ομάδες ατόμων και επιχειρήσεων, αλλά αργότερα θα …έλθει ο λογαριασμός για όλους μας.
4. Η ανάπτυξη της χώρας μας αναθεωρήθηκε ήδη σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα, σε σχέση με τις αρχικές προβλέψεις και τούτο έχει πολλαπλές επιπτώσεις.
5. Έβαινε αυξανόμενη η ζήτηση ποιοτικών, πράσινων και έξυπνων κτιρίων τόσο στον τομέα των κατοικιών όσο και στα γραφεία. Είναι γνωστό ότι υπάρχουν, σε κάποιο βαθμό, στρώματα κατοίκων που επιθυμούν και έχουν τη δυνατότητα, να αγοράσουν νεόδμητα σύγχρονα διαμερίσματα. Ομως στην τρέχουσα περίοδο του πολέμου πολλές, έτοιμες για συμβόλαια, πράξεις αναβάλλονται.
6. Η τάση (που δημιουργήθηκε λόγω της πανδημίας) για εργασία από το σπίτι, έρχεται να ζητήσει ένα έστω μικρό χώρο στην κατοικία, προκειμένου να εξυπηρετηθεί.
7. Οι ανάγκες σε χώρους γραφείων διαφοροποιούνται, διότι η εργασία από το σπίτι αλλάζει το τοπίο. Ο χρόνος θα δείξει την έκταση του ζητήματος αυτού.
8. Η χώρα έχει μεγάλο αριθμό κατοικιών που θα μπορούσε να στεγάσει όλους τους κατοίκους της, αλλά και τους ξένους που εργαζόντουσαν εδώ, προ της δεκαετούς κρίσης, ενώ κατά τη διάρκεια της κρίσης έφυγαν πολλοί ξένοι εργάτες και μετανάστευσαν γύρω στις 500.000 Έλληνες σε αναζήτηση εργασίας (το γνωστό brain drain). Αυτό που κυρίως χρειάζεται σημαντικό τμήμα του αποθέματος κατοικιών, είναι ο εκσυγχρονισμός μέσω ανακαίνισης, η ενεργειακή αναβάθμιση και όπου είναι απαραίτητο η αντισεισμική ενίσχυση. Ένα άλλο τμήμα των κατοικιών πρέπει να οδηγηθεί στην κατεδάφιση διότι είναι σε πολύ κακή κατάσταση και είναι ασύμφορη η ενίσχυση και η ριζική ανακαίνιση.
9. Οι ξένοι που έρχονται στην Ελλάδα για να δουλεύουν εξ αποστάσεως για εταιρία που έχει έδρα στο εξωτερικό, αποτελούν μια κατηγορία που ζητά κατοικία, είτε με μακροχρόνια είτε με βραχυχρόνια μίσθωση.
10. H πανδημία και ο πόλεμος έχουν σοβαρότατες επιπτώσεις στην οικονομία, που δεν επιτρέπει σε μεγάλο ποσοστό της μεσαίας τάξης να προγραμματίσει την αγορά κατοικίας και έτσι στρέφεται στο ενοίκιο.
11. Τα πράσινα κτίρια γραφείων συναντούν μεγάλη ζήτηση πράγμα που έχει ωθήσει developers στην κατασκευή αρκετών τέτοιων κτιρίων που βρίσκονται σε διάφορα στάδια κατασκευής, ενώ σχεδιάζονται και άλλα που θα αρχίσουν να ανεγείρονται όταν ξεκαθαρίσει το τοπίο και εξομαλυνθεί το κόστος υλικών και εργατικών.
12. Τα κτίρια Logistics λόγω και της πανδημίας (έγινε μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο) αλλά και της αναβάθμισης των λιμανιών του Πειραιά και της Θεσσαλονίκης, αποτελούν μαγνήτη για τις ΑΕΕΑΠ και άλλους επενδυτές.
13. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb) επανήλθαν σε πολλούς προορισμούς.
14. Η αγορά κατοικιών μέσω του προγράμματος Golden Visa, έχει σημειώσει κ πτώση λόγω πανδημίας και όχι μόνο, ενώ παράλληλα η ΕΕ είναι σκεπτική για τα προγράμματα αυτά, ανησυχώντας μήπως αποτελούν σημεία ξεπλύματος χρήματος. Άρα από εδώ δεν πρέπει να αναμένουμε σπουδαία πράγματα, για τα οποία θα έχουμε καλύτερη εικόνα όταν διαμορφωθεί το νέο νομικό πλαίσιο.
15. Οι τράπεζες δίνουν στεγαστικά δάνεια αφού εξετάσουν προσεκτικά τις δυνατότητες του δανειολήπτη και εφόσον διαθέτει περί το 20% ίδια κεφάλαια. Πολλοί όμως είναι εκείνοι που είναι διστακτικοί, λόγω των κακών εμπειριών που έχουν αποκτηθεί από …τα κόκκινα δάνεια, αλλά και από τη ρευστότητα των δεδομένων εκ του πολέμου.
16. Το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων βαίνει βελτιούμενο πράγμα που καθιστά την τοποθέτηση σε αυτά αρκετά συμφέρουσα, ιδίως αν ληφθούν υπόψη τα σχεδόν μηδενικά επιτόκια καταθέσεων στις τράπεζες, ενώ οι αποδόσεις στα ακίνητα είναι μεγαλύτερες ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου και τα άλλα βασικά χαρακτηριστικά του.

Επομένως στη νέα κανονικότητα, που με αγωνία αναμένουμε να έλθει, θα έχουμε, μεταξύ άλλων, δυνάμεις που ωθούν την αγορά ανοδικά αλλά και άλλες σοβαρές δυνάμεις που δρουν στην αντίθετη κατεύθυνση. Άρα είμαστε σε ένα μεταβατικό στάδιο με δύο τάσεις.

Αυτές οι δύο τάσεις στην πορεία του χρόνου (ανάλογα και με τη διάρκεια του πολέμου και της ενεργειακής κρίσης), θα δημιουργήσουν μια νέα βάση (η και περισσότερες) η οποία θα ποικίλει ανάλογα με την πόλη, την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου, την ποιότητα και την κατάστασή του, την παλαιότητα και τα άλλα χαρακτηριστικά του.

Πολλά από τα ακίνητα που βρίσκονται τώρα, λόγω κόκκινων δανείων, στα χέρια των τραπεζών η των funds, αφού ωριμάσουν, θα μπουν και αυτά στην προσφορά και έτσι θα επηρεάσουν στον ένα η τον άλλο βαθμό τις τιμές αλλά και τα ενοίκια.

Οι νέες οικοδομές είναι λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία, συναντούν ικανή ζήτηση. Άρα εκεί έχουμε αυξητικές τάσεις. Από την άλλη πλευρά, η πολύ μεγάλη αύξηση του κόστους κατασκευής και η όλη αναταραχή που υπάρχει αυτή την περίοδο, έχει οδηγήσει σε κατάσταση αναβολής την ανέγερση αρκετών νέων οικοδομών.

Οι παλαιότερες κατασκευές, εφόσον ευρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, συνήθως ζητούνται, εφόσον η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για τον εκσυγχρονισμό.

Στα διεθνούς φήμης νησιά μας (όπως π.χ. Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα, Πάρος) η ζήτηση προέρχεται και από ξένους και οι τιμές θα κινούνται ανοδικά, αλλά σε λογικά επίπεδα.

Η εξοχική κατοικία θα συναντά κάποια ζήτηση και από ξένους, όπως πχ στη βόρειο Ελλάδα υπάρχει σχετική ζήτηση από Ρουμάνους, Βούλγαρους και άλλους βαλκάνιους για μικρά και σχετικά φτηνά σπίτια κοντά στη θάλασσα, ενώ άλλα μέρη έλκουν το ενδιαφέρον Άγγλων, Γερμανών, Αράβων, Κινέζων, Ισραηλινών και άλλων αγοραστών. Η ζήτηση αυτή εμφανίζεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ιδίως για την άνοιξη, καλοκαίρι και φθινόπωρο. Θα δούμε πώς θα αναδιαμορφωθεί αυτή η αγορά.

Συμπερασματικά, η ενεργειακή κρίση, ο πόλεμος, τα κύματα της πανδημίας, ο πληθωρισμός, έχουν δημιουργήσει ένα πολύ δύσκολο περιβάλλον για την οικονομία στο σύνολό της και όλοι είμαστε σε αναμονή καλύτερων ημερών που δεν είναι επί του παρόντος γνωστό, πότε θα έλθουν.

Τέλος, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι σε περιόδους κρίσεων η κατοχή ακινήτων είναι περισσότερο ασφαλής από μερικά άλλα περιουσιακά στοιχεία.

Πηγή στατιστικών στοιχείων: ΤτΕΕΛΛ -0,28%

* Ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος είναι τ. Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. Ορκωτός Εκτιμητής, Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions

Oι απόψεις που διατυπώνονται σε ενυπόγραφο άρθρο γνώμης ανήκουν στον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν αναγκαστικά, μερικώς ή στο σύνολο, απόψεις του Euro2day.gr.

Το άρθρο Το νέο τοπίο για τα ελληνικά ακίνητα, οι 16 παράμετροι… Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου εμφανίστηκε πρώτα στο NewIdeas | Το κανάλι με άποψη.

Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου*

Μετά από τη δεκαετή οικονομική κρίση και τα έως τώρα κύματα της πανδημίας, η αγορά των ακινήτων και ειδικότερα η αγορά των πάσης φύσεως κατοικιών (διαμερίσματα, μονοκατοικίες, βίλλες, εξοχική κατοικία) μόλις επιστέψουμε σε μια νέα κανονικότητα, θα αναδιαταχθεί και θα ξεκινήσει από μια νέα βάση.

Αρχικά ας δούμε την πορεία του αριθμού των οικοδομικών αδειών από το 2007 έως και το τρέχον έτος (ΤτΕ).

Παρατηρούμε ότι είχαμε, το 2014 μείωση σε σχέση με το 2007 περί το 84%, και έκτοτε αρχίζει μια βραδεία αύξηση των αδειών έτσι ώστε από το 2014 έως το τρέχον έτος η αύξηση να είναι της τάξης του 90%. Παρά την αύξηση αυτή της οικοδομικής δραστηριότητας, (που φαίνεται στους δρόμους από τις μπετονιέρες που κυκλοφορούν ή από τα εργοτάξια νέων κατασκευών) σε σχέση με το 2007, έχουμε πτώση περί το 69%. Πρέπει όμως να ομολογηθεί ότι ο αριθμός των αδειών του έτους 2007, ήταν αριθμός ρεκόρ που δεν πρόκειται εύκολα να επαναληφθεί και δεν χρειάζεται να έχουμε τέτοιες εξάρσεις. Κάτι άλλο που πρέπει να σημειωθεί είναι και η κατανομή των αδειών σε όλη τη χώρα. Οι στατιστικές δείχνουν ότι μεγάλη αύξηση των αδειών παρατηρείται στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, την Κρήτη, την Πελοπόννησο κλπ.

Ανατίμηση

Αν τώρα μελετήσουμε την πορεία της αγοράς κατοικιών (τιμές) μέσω των δεικτών της τράπεζας της Ελλάδος θα δούμε ότι το υψηλό σημείο ήταν το 2007 όπου ο δείκτης ήταν 100. Στην δεκαετή κρίση της οικονομίας, το 2017 ο δείκτης έφτασε στο χαμηλότερο σημείο και έκτοτε άρχισε η σταδιακή άνοδος των τιμών.

Δηλαδή παρατηρούμε ότι η Αθήνα από το 2018 έως το τρίτο τρίμηνο του 2021 είδε μια ανατίμηση 30 έως 32%, η Θεσσαλονίκη 21 έως 25%, οι άλλες πόλεις 9 έως 14% και οι υπόλοιπες περιοχές από 10 έως 16%.

Ακόμη παρατηρούμε ότι τα ακίνητα είναι περίπου 22 έως και 35% πιο φτηνά από ότι το 2007.

Πιο αναλυτικά, οι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων είναι:

Το δημογραφικό της χώρας είναι σημαντικότατο ζήτημα και επηρεάζει το πλήθος των απαιτούμενων κατοικιών, αλλά και το μέγεθός τους.

Βαίνει αυξανόμενη η ζήτηση ποιοτικών, πράσινων και έξυπνων κτιρίων τόσο στον τομέα των κατοικιών όσο και στα γραφεία. Είναι γνωστό ότι υπάρχουν, σε κάποιο βαθμό, στρώματα κατοίκων που επιθυμούν και έχουν τη δυνατότητα, να αγοράσουν νεόδμητα σύγχρονα διαμερίσματα.

Η τάση (που δημιουργήθηκε λόγω της πανδημίας) για εργασία από το σπίτι, έρχεται να ζητήσει ένα έστω μικρό χώρο στην κατοικία, προκειμένου να εξυπηρετηθεί.

Οι ανάγκες σε χώρους γραφείων διαφοροποιούνται, διότι η εργασία από το σπίτι αλλάζει το τοπίο. Ο χρόνος θα δείξει την έκταση του ζητήματος αυτού.

Η χώρα έχει μεγάλο αριθμό κατοικιών που μπορούσε να στεγάσει όλους τους κατοίκους της, αλλά και τους ξένους που εργαζόντουσαν εδώ, πρό της δεκαετούς κρίσης, ενώ κατά τη διάρκεια της κρίσης έφυγαν πολλοί ξένοι εργάτες και μετανάστευσαν γύρω στις 500.000 Έλληνες σε αναζήτηση εργασίας (το γνωστό braindrain). Αυτό που κυρίως χρειάζεται σημαντικό τμήμα του αποθέματος κατοικιών, είναι ο εκσυγχρονισμός μέσω ανακαίνισης, η ενεργειακή αναβάθμιση και όπου είναι απαραίτητο η αντισεισμική ενίσχυση. Ένα άλλο τμήμα των κατοικιών πρέπει να οδηγηθεί στην κατεδάφιση διότι είναι σε πολύ κακή κατάσταση και είναι ασύμφορη η ενίσχυση και η ριζική ανακαίνιση.

Οι ξένοι που έρχονται στην Ελλάδα για να δουλεύουν εξ αποστάσεως για εταιρία που έχει έδρα στο εξωτερικό, αποτελούν μια κατηγορία που ζητά κατοικία, είτε με μακροχρόνια είτε με βραχυχρόνια μίσθωση.

H πανδημία έχει σοβαρές επιπτώσεις στην οικονομία, που δεν επιτρέπει σε μεγάλο ποσοστό της μεσαίας τάξης να προγραμματίσει την αγορά κατοικίας και έτσι στρέφεται στο ενοίκιο.

Τα πράσινα κτίρια γραφείων συναντούν μεγάλη ζήτηση πράγμα που έχει ωθήσει developersστην κατασκευή αρκετών τέτοιων κτιρίων που βρίσκονται σε διάφορα στάδια κατασκευής, ενώ σχεδιάζονται και άλλα.

Τα κτίρια Logistics λόγω και της πανδημίας (έγινε μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο) αλλά και της αναβάθμισης των λιμανιών του Πειραιά και της Θεσσαλονίκης, αποτελούν μαγνήτη για τις ΑΕΕΑΠ και άλλους επενδυτές.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb) επανήλθαν σε πολλούς προορισμούς.

Η αγορά κατοικιών μέσω του προγράμματος Golden Visa, έχει σημειώσει κατακόρυφη πτώση λόγω πανδημίας και όχι μόνο, ενώ παράλληλα η ΕΕ είναι σκεπτική για τα προγράμματα αυτά, ανησυχώντας μήπως αποτελούν σημεία ξεπλύματος χρήματος.

Δόθηκε στις 16/12 το τελικό σχέδιο νέας οδηγίας της ΕΕ που θα επιβάλει την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων των δυο τελευταίων ενεργειακών κατηγοριών μέχρι το 2030 – 2032 (για κατοικίες), πράγμα που αναμένεται να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα σε πολλούς ιδιοκτήτες που δε διαθέτουν τα απαραίτητα οικονομικά.

Οι τράπεζες δίνουν στεγαστικά δάνεια αφού εξετάσουν προσεκτικά τις δυνατότητες του δανειολήπτη και εφόσον διαθέτει περί το 25% ίδια κεφάλαια. Πολλοί όμως είναι εκείνοι που είναι διστακτικοί, λόγω των κακών εμπειριών που έχουν αποκτηθεί από …τα κόκκινα δάνεια.

Το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων βαίνει βελτιούμενο πράγμα που καθιστά την τοποθέτηση σε αυτά αρκετά συμφέρουσα, ιδίως αν ληφθούν υπόψη τα σχεδόν μηδενικά επιτόκια καταθέσεων στις τράπεζες, ενώ οι αποδόσεις στα ακίνητα είναι μεγαλύτερες ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου και τα άλλα βασικά χαρακτηριστικά του.

Δύο τάσεις

Αυτές οι δύο τάσεις στην πορεία του χρόνου θα δημιουργήσουν μια νέα βάση (ή και περισσότερες) η οποία θα ποικίλει ανάλογα με την πόλη, την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου, την ποιότητα και την κατάστασή του, την παλαιότητα και τα άλλα χαρακτηριστικά του.

Πολλά από τα ακίνητα που βρίσκονται τώρα, λόγω κόκκινων δανείων, στα χέρια των τραπεζών η των funds, αφού ωριμάσουν, θα μπουν και αυτά στην προσφορά και έτσι θα επηρεάσουν στον ένα η τον άλλο βαθμό τις τιμές.

Οι νέες οικοδομές είναι λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία, συναντούν ικανή ζήτηση. Άρα εκεί έχουμε αυξητικές τάσεις.

Οι παλαιότερες κατασκευές, εφόσον ευρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, συνήθως ζητούνται, εφόσον η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για τον εκσυγχρονισμό.

Οι κατοικίες στις πόλεις που θα εξακολουθήσουν να έχουν φοιτητές, θα παρουσιάζουν σταθερή ζήτηση, εφόσον δεν θα μειώνεται ο αριθμός των φοιτητών.

Στα διεθνούς φήμης νησιά μας (όπως πχ Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα, Πάρος) η ζήτηση προέρχεται και από ξένους και οι τιμές θα κινούνται ανοδικά, αλλά σε λογικά επίπεδα.

Η εξοχική κατοικία θα συναντά κάποια ζήτηση και από ξένους, όπως πχ στη βόρειο Ελλάδα υπάρχει σχετική ζήτηση από Ρουμάνους, Βούλγαρους και άλλους βαλκάνιους για μικρά και σχετικά φτηνά σπίτια κοντά στη θάλασσα, ενώ άλλα μέρη έλκουν το ενδιαφέρον, Άγγλων, Γερμανών, Αράβων, Ρώσων, Κινέζων, Ισραηλινών και άλλων αγοραστών. Η ζήτηση αυτή εμφανίζεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ιδίως για την άνοιξη, καλοκαίρι και φθινόπωρο.

Τέλος το κόστος κατασκευής μαζί με την αξία γης έρχονται να δημιουργήσουν ένα πλαίσιο που αποτελεί κριτήριο για την απόφαση ανέγερσης νέας οικοδομής σε μια περιοχή, σε περίοδο μετάβασης από την κρίση σε νέες καλύτερες μέρες.

*τ. Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. Ορκωτός Εκτιμητής, Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUMPropertySolutions

Το άρθρο Το Σήμερα και το αύριο της αγοράς ακινήτων… Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου εμφανίστηκε πρώτα στο NewIdeas | Το κανάλι με άποψη.

Η Ελλάδα βρίσκεται σε μια πορεία ανάπτυξης με κάποιους ρυθμούς που αναμένονται ισχυροί, αλλά μένει να αποδειχθούν.
Το γεγονός αυτό προφανώς επηρεάζει και την αγορά ακινήτων και τούτο διότι είναι αλληλένδετες η γενικότερη πορεία της οικονομίας με την πορεία της κτηματαγοράς.
Θα πρέπει να θυμίσουμε ότι η έκδοση οικοδομικών αδειών έπεσε κατά τα χρόνια της κρίσης κατά 90% περίπου, σε σχέση με το 2006, ενώ άρχισε η βραδεία ανάκαμψη της από το 2017 και συνεχίζεται έως σήμερα.
Στο διπλανό διάγραμμα φαίνεται η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα από το 2011 έως το 2020.

Ακόμη θα πρέπει να σημειώσουμε ότι κατά χρόνια της κρίσης δεν έγινε κατασκευή νέων σύγχρονων οικοδομών παρότι υπάρχουν κάποια κοινωνικά στρώματα που θα ήθελαν να αγοράσουν σύγχρονη, πράσινη και έξυπνη κατοικία. Σαν εναλλακτική λύση (που λειτούργησε πάρα πολύ καλά) ήταν η ριζική ανακαίνιση και ο εκσυγχρονισμός παλαιών διαμερισμάτων η μονοκατοικιών, με αποτέλεσμα να υπάρξει απασχόληση, μείωση της ανεργίας κλπ.
Η Πολιτεία από το 2019 και μετά έχει θεσπίσει μια σειρά μέτρων για την ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και τη συνακόλουθη αύξηση των επενδύσεων στον τομές αυτό. Τέτοια μέτρα είναι:

• Η τριετής αναστολή του ΦΠΑ
• Το πάγωμα του φόρου υπεραξίας
• Το πρόγραμμα εξοικονομώ σε συνδυασμό με την έκπτωση φόρου για ανακαινίσεις ακινήτων
• Η μείωση του ΕΝΦΙΑ
• Κίνητρα (φορολογικά) σε αλλοδαπούς για μεταφορά της φορολογικής τους έδρας στην Ελλάδα.

Στα οποία προστίθεται το σοβαρό νέο μέτρο για αφορολόγητες γονικές παροχές μέχρι του ποσού των 800 χιλ. €, γεγονός που έρχεται να τονώσει ακόμη πιο πολύ την οικοδομική δραστηριότητα.
Κατά συνέπεια, αν πάρουμε υπόψη και την καλύτερη δυνατότητα των τραπεζών να δίνουν στεγαστικά δάνεια, την πτώση της ανεργίας, τη χρυσή βίζα, την αύξηση της απασχόλησης εξ αποστάσεως (όπου ξένοι μπορούν να έρχονται να δουλεύουν στην Ελλάδα, ενώ η επιχείρηση βρίσκεται σε άλλο κράτος) και την ανάγκη για πιο αντισεισμικές και έξυπνες οικοδομές, βλέπουμε ότι διαμορφώνεται ένα πολύ καλό περιβάλλον για την οικοδομή αλλά με λογικούς και όχι τρελούς ρυθμούς.

Από την άλλη πλευρά δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι τους τελευταίους μήνες, έχουμε σημαντική αύξηση του κόστους κατασκευής των οικοδομών, που συνεπάγεται και αύξηση της τιμής κτήσης νεόδμητου ακινήτου.
Ακόμη πρέπει να δούμε αν τυχόν θα υπάρξουν επιπτώσεις (σε κάποια αναλογία με τη Lehman Brothers) από τη μεγάλη πτώση της μετοχής της κινέζικής εταιρείας Evergrande που βρίσκεται σε εξέλιξη.
Συμπερασματικά, καλές περιοχές της χώρας (στο διπλανό διάγραμμα φαίνονται και οι περιοχές με τη μεγαλύτερη οικοδομική κίνηση, με την Αττική να έχει τα σκήπτρα) θα έχουν ανάπτυξη της οικοδομικής δραστηριότητας, συμβαδίζοντας με καλή πορεία της οικονομίας, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα υπάρξουν αρνητικοί εξωγενείς παράγοντες.

ΣΗΜ: Τα γραφήματα από τον ΟΤ

*τ. Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής
Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions

Το άρθρο H αγορά ακινήτων μετά από τα νέα μέτρα για την οικονομία που ανακοινώθηκαν στη ΔΕΘ… Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου εμφανίστηκε πρώτα στο NewIdeas | Το κανάλι με άποψη.

Μετά από τη δεκαετή οικονομική κρίση και τα έως τώρα κύματα της πανδημίας, η αγορά των ακινήτων και ειδικότερα η αγορά των πάσης φύσεως κατοικιών (διαμερίσματα, μονοκατοικίες, βίλλες, εξοχική κατοικία) μόλις επιστέψουμε σε μια νέα κανονικότητα, θα αναδιαταχθεί και θα ξεκινήσει από μια νέα βάση.

Αν μελετήσουμε την πορεία της αγοράς κατοικιών μέσω των δεικτών της τράπεζας της Ελλάδος θα δούμε ότι το υψηλό σημείο ήταν το 2007 όπου ο δείκτης ήταν 100. Στην δεκαετή κρίση της οικονομίας, το 2017 ο δείκτης έφτασε στο χαμηλότερο σημείο και έκτοτε άρχισε η σταδιακή άνοδος των τιμών, όπως φαίνεται στον πίνακα που ακολουθεί.

• ΝΕ =Νέες οικοδομές με παλαιότητα έως 5 έτη
• Παλαιά = Οικοδομές με παλαιότητα άνω των 5 ετών
• Άλλες πόλεις = Άλλες μεγάλες πόλεις

Παρατηρούμε ότι η Αθήνα από το 2018 έως το 2020 είδε μια ανατίμηση 18 έως 19%, η Θεσσαλονίκη 11 έως 14%, οι άλλες πόλεις 2 έως 6,5% και οι υπόλοιπες περιοχές από 3 έως 10%. Ακόμη παρατηρούμε ότι τα ακίνητα είναι περίπου 27 έως και 38% πιο φτηνά από ότι το 2007.

Αυτά ως εισαγωγή και για τοποθέτηση του ζητήματος στη σωστή του διάσταση.

Ας δούμε τώρα τις τάσεις και προοπτικές, αφού όμως λάβουμε υπόψη ότι η χώρα μας είχε επαρκή αριθμό κατοικιών προ της δεκαετούς κρίσης της οικονομίας, για να στεγάσει τον πληθυσμό της που τότε ήταν μεγαλύτερος και δεν υπήρχε η μετανάστευση 500.000 περίπου Ελλήνων αλλά και χιλιάδων ξένων εργατών κ.λπ. που έφυγαν λόγω της κρίσης. Εκείνο που χρειάζεται είναι ο εκσυγχρονισμός όσων κατασκευών κρίνονται κατάλληλες, αλλά και λογική ανέγερση νέων πράσινων, έξυπνων και πιο αντισεισμικών οικοδομών

Στη νέα κανονικότητα θα έχουμε, μεταξύ άλλων, τις εξής αρνητικές δυνάμεις: Πολύ μικρότερο ΑΕΠ, σημαντική ανεργία, μειωμένα διαθέσιμα των νοικοκυριών (ιδίως αυτών που εργάζονται στον ιδιωτικό τομέα), περιορισμένο δανεισμό από τράπεζες και κακά δημογραφικά.

Στις θετικές δυνάμεις μπορούμε να δούμε την ανάγκη για σύγχρονες, πράσινες οικίες, τα μηδενικά σχεδόν επιτόκια των τραπεζών για τους καταθέτες ωθούν κάποιους στα ακίνητα, τα χαμηλά επιτόκια για στεγαστικά δάνεια είναι ένα θετικό στοιχείο στην τρέχουσα περίοδο, αλλά οι Έλληνες καμένοι στο παρελθόν από το δανεισμό είναι διστακτικοί.

Πολλά από τα ακίνητα που βρίσκονται τώρα, λόγω κόκκινων δανείων, στα χέρια των τραπεζών η των funds, αφού ωριμάσουν, θα μπουν και αυτά στην προσφορά και έτσι θα επηρεάσουν στον ένα η τον άλλο βαθμό τις τιμές.

Η βραχυχρόνια μίσθωση θα ανασυνταχθεί και δημιουργηθούν νέες ισορροπίες. Η Χρυσή Βίζα θα αρχίσει πάλι να κινείται με κάποιους ρυθμούς που θα τείνουν να θυμίζουν το 2019.

Άρα έχουμε δυνάμεις που ωθούν ανοδικά τις τιμές των ακινήτων, αλλά και δυνάμεις που δρουν αρνητικά. Αυτές οι δύο τάσεις στην πορεία του χρόνου θα δημιουργήσουν μια νέα βάση η οποία θα ποικίλει ανάλογα με την πόλη, την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου, την ποιότητα και την κατάσταση.

Οι νέες οικοδομές είναι λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία, συναντούν ικανή ζήτηση. Άρα εκεί έχουμε ελαφρά αυξητικές τάσεις. Οι παλαιότερες κατασκευές, εφόσον ευρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, συνήθως ζητούνται, εφόσον η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για τον εκσυγχρονισμό.

Στα διεθνούς φήμης νησιά μας (όπως π.χ. Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα) η ζήτηση προέρχεται και από ξένους και οι τιμές θα κινούνται ανοδικά, αλλά σε λογικά επίπεδα.

Λόγω της αδυναμίας πολλών νοικοκυριών να αποκτήσουν δικό τους σπίτι, η λύση θα είναι το ενοίκιο.

Η εξοχική κατοικία θα συναντά κάποια ζήτηση και από ξένους, όπως π.χ. στη βόρειο Ελλάδα υπάρχει σχετική ζήτηση από Ρουμάνους, Βούλγαρους και άλλους βαλκάνιους για μικρά και σχετικά φτηνά σπίτια κοντά στη θάλασσα, ενώ άλλα μέρη έλκουν το ενδιαφέρον, Άγγλων, Γερμανών, Αράβων, Ρώσων, Κινέζων, Ισραηλινών και άλλων αγοραστών.

Τέλος το κόστος κατασκευής μαζί με την αξία γης έρχονται να δημιουργήσουν ένα πλαίσιο που αποτελεί κριτήριο για την απόφαση ανέγερσης νέας οικοδομής σε μια περιοχή, σε περίοδο μετάβασης από την κρίση σε νέες καλύτερες μέρες.

* Ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος είναι τ. Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. Ορκωτός Εκτιμητής, Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions

Το άρθρο Τα φθηνά ακίνητα και τα νέα δεδομένα στο real estate… Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου εμφανίστηκε πρώτα στο NewIdeas | Το κανάλι με άποψη.

Κατ’ αρχήν θα πρέπει να δούμε πιο είναι το πλαίσιο που οι έκτακτες παγκόσμιες συνθήκες, λόγω της πανδημίας έχουν επιβάλλει στην οικονομία, στην ψυχολογία του πληθυσμού, στην ανεργία κ.λπ.

Λόγω αυτής της κρίσης εκ των δύο κυμάτων της πανδημίας που έρχεται μετά από μια δεκαετία ταλαιπωρίας της ελληνικής οικονομίας, η οποία μόλις είχε αρχίσει να ανακάμπτει κατά το 24μηνο προ του Μαρτίου 2020, έχουμε ένα νέο πλαίσιο το οποίο οριοθετεί τις κινήσεις στο 2021, που περιλαμβάνει:

1. Κάμψη του ΑΕΠ
2. Αύξηση της ανεργίας
3. Συρρίκνωση των οικονομικών μεγάλης μερίδας των νοικοκυριών, ιδίως εκείνων του ιδιωτικού τομέα
4. Επίπτωση στην ψυχολογία του κόσμου λόγω των δεσμεύσεων που έχουν επιβληθεί και της αβεβαιότητας για το χρόνο που θα διατηρούνται αυτά τα διάφορα περιοριστικά μέτρα
5. Δυναμική επέκταση του ηλεκτρονικού εμπορίου
6. Επέκταση της εργασίας από το σπίτι, σε όσες επιχειρήσεις έχουν τέτοια δυνατότητα
7. Κούρεμα των μισθωμάτων καταστημάτων κλπ που με απόφαση της πολιτείας έκλεισαν
8. Αλλαγές στη νομοθεσία για τα εκτός σχεδίου γήπεδα, πράγμα που επηρεάζει τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας, μετά τη λήξη της μεταβατικής περιόδου δυο ετών και τεσσάρων επί πλέον ετών για την κατασκευή του φέροντος οργανισμού.

Κατοικία

Θα συνεχιστεί και το 2021 η ύπαρξη αγοράς τριών ταχυτήτων. Ειδικότερα θα έχουμε:

1. Στασιμότητα στα ακίνητα τουριστικού ή φοιτητικού ενδιαφέροντος όπου παρατηρείται μια έλλειψη ζήτησης
2. Σχετική ζήτηση σε καλές περιοχές – συνοικίες για καινούργια διαμερίσματα όπου στα τέλη του 2019 και στις αρχές του 2020 παρατηρήθηκε κάποια κινητικότητα και έγιναν μεταβιβάσεις ακινήτων
3. Απουσία ζήτησης στη μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων της χώρας, όπου έχουμε ήπια συνέχιση μειώσεων τιμών

Η σχετική αβεβαιότητα στην οικονομία, το μεγάλο απόθεμα και τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια, δημιουργούν ένα δύσκολο πλαίσιο.

Παραμένει η μείωση των αγοραπωλησιών, ο περιορισμός στη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, η στροφή σε μικρά και παλαιότερα ακίνητα. Επίσης συνεχίζεται η στροφή στο ενοίκιο σε σημείο που να μη βρίσκει κανείς εύκολα ακίνητο σε κάποιες περιοχές της Αττικής.

Ακόμη πρέπει να σημειώσουμε ότι:

1. Τα οικονομικά των νοικοκυριών, λόγω της κρίσης, είναι σε χαμηλά επίπεδα και δε μπορούν να στηρίξουν εύκολα αγορά καινούργιας κατοικίας
2. Οι τράπεζες δίνουν στεγαστικά δάνεια με το … σταγονόμετρο
3. Οι Έλληνες έχοντας … καεί από τα κόκκινα δάνεια, όσο μπορούν, αποφεύγουν το δανεισμό από τράπεζες και διπλομετρούν πριν ζητήσουν δάνειο

Επίσης βλέπουμε ότι παρατηρείται σοβαρή στροφή από τις βραχυχρόνιες στις μακροχρόνιες μισθώσεις, αναμένοντας τη διαμόρφωση του τοπίου μετά τη λήξη των μέτρων και την πλήρη ανάπτυξη των αεροπορικών και οδικών ταξιδιών.

Αξιοσημείωτη είναι και η απραξία στην αγορά ακινήτων με το πρόγραμμα «χρυσή βίζα», όπου Κινέζοι, Ρώσοι και άλλοι αποκτούν ακίνητα άνω των 250.000 € και εξασφαλίζουν βίζα στην Ε.Ε.

Ένας άλλος παράγοντας που πρέπει να συνεκτιμηθεί είναι και η ανάγκη ύπαρξης ενός μικρού έστω χώρου μέσα στο σπίτι για όσους εργάζονται με τηλεργασία σε συνεννόηση με την επιχείρηση. Αυτό σημαίνει ότι θα υπάρχει μια κινητικότητα στην κατοικία (ενοικιάσεις και μεταβιβάσεις) προκειμένου να καλυφθούν και αυτές οι νέες ανάγκες.

Τέλος η έναρξη του mega-project του Ελληνικού, το οποίο εκτείνεται σε πολλά έτη, θα σηματοδοτήσει αλυσιδωτές θετικές εξελίξεις. Επομένως θα έχουμε ένα ισχυρό οδηγό που θα συμβάλει σημαντικά στην ανάπτυξη της περιοχής και θα αποτελέσει μαγνήτη και για άλλες επενδύσεις.

Εξοχικά

Η εξοχική κατοικία εξάλλου, κινείται και αυτή με χαμηλούς έως και μηδενικούς ρυθμούς από πλευράς ζήτησης τόσο εκ μέρους των ξένων, όσο και από Έλληνες και αυτό είναι αποτέλεσμα της πανδημίας. Μικρή ζήτηση υπήρξε από κάποιους Έλληνες, προκειμένου να διαμείνουν εκτός των πόλεων κατά τη διάρκεια των περιοριστικών μέτρων. Πάντως το 2018 και 2019 είχε σημειωθεί μια σχετική αύξηση.

Γραφεία

Η κρίση και η μείωση των διαθεσίμων των νοικοκυριών, οπωσδήποτε εξακολουθεί να επηρεάζει και την οικονομική δραστηριότητα των επιχειρήσεων, οι οποίες αναζητούν στέγαση σε οικονομικότερους και μικρότερους χώρους ή να επαναδιαπραγματευθούν τα ενοίκια, σε χαμηλότερα σημεία ισορροπίας προκειμένου να επιβιώσουν.

Η επέκταση της τηλεργασίας έρχεται να βάλει νέους κανόνες στη λειτουργία των γραφειακών χώρων. Τούτο σημαίνει ότι οι επιχειρήσεις θα έχουν ανάγκη κάπως λιγότερων επιφανειών, γεγονός που συνεπάγεται κάποια μείωση τιμών καθότι θα αυξηθεί το ποσοστό κενών, αδιάθετων χώρων.

Ακόμη τα γραφεία παλαιού τύπου δεν θα ζητούνται ή θα πρέπει να ανακαινισθούν ριζικά ώστε να εκσυγχρονισθούν.

Εκεί που συγκεντρώνεται το ενδιαφέρον ξένων επιχειρήσεων και των ΑΕΕΑΠ είναι τα πολύ υψηλών προδιαγραφών γραφεία, τα ‘πράσινα’ κτίρια, που όμως είναι λιγοστά λόγω του ότι στα χρόνια της κρίσης ελάχιστες νέες κατασκευές γίνονται. Σε αυτή την κατηγορία υπάρχει σταθερότητα τιμών και ενοικίων, αλλά δεν υπάρχει επαρκές προϊόν ή συνήθως αυτή την περίοδο έχουμε ανάπτυξη νέων κτιρίων που γίνεται κατόπιν παραγγελίας από τους ενδιαφερόμενους.

Καταστήματα

Ο τομέας των καταστημάτων ιδίως εκείνων που σχετίζονται με χρήση υγειονομικού ενδιαφέροντος, καθώς και με ένδυση, υπόδηση αλλά και άλλων κλάδων, έχει υποστεί καίριο πλήγμα από την πανδημία και το lockdown που επιβλήθηκε.

Ακόμη σοβαρά έχουν πληγεί και τα καταστήματα που βρίσκονται στα εμπορικά κέντρα. Υπάρχουν βέβαια και καταστήματα όπως πχ τα super markets και τα φαρμακεία που είδαν τους τζίρους των να μεγαλώνουν και επομένως είναι οι τυχεροί.

Γενικώς πάντως η οικονομική κρίση έχει επηρεάσει και τα καταστήματα με ακριβά είδη και τα ακίνητα δευτερευόντων αξόνων, όπου έχει αυξηθεί ο αριθμός των κενών, πολλά δε των καταστημάτων αυτών παραμένουν στα αζήτητα…

Από την πολιτεία επιβλήθηκαν μειώσεις ενοικίων για επιχειρήσεις που έμειναν κλειστές με εντολή της, επομένως αυτό που θα παίξει σημαντικό ρόλο είναι η επαναδιαπραγμάτευση ενοικίων, για το διάστημα μετά την πανδημία διότι θα προκύψει νέο τοπίο (μειωμένων) ενοικίων και συνακόλουθα αξιών των καταστημάτων.

Τέλος θα πρέπει να σημειωθεί η αλματώδης ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου. Αυτό επηρεάζει άμεσα τα συμβατικά καταστήματα και βλέπουμε ότι στην Αμερική άρχισαν ήδη να κλείνουν εμπορικά κέντρα από αυτή την αιτία. Άρα κι εδώ, με κάποια υστέρηση θα σημειωθούν αλλαγές, πολλές από τις οποίες είναι ήδη ορατές.

Πάντως οι δρόμοι μαγνήτες των πόλεων θα έχουν διαχρονική ζήτηση, αλλά θα αλλάζουν οι ενοικιαστές λόγω των αναδιατάξεων σε όλο το εμπόριο, ενώ ταυτόχρονα τα καταστήματα σε δευτερεύοντες δρόμους θα έχουν περαιτέρω προβλήματα, πολλά δε εξ αυτών θα μείνουν στα αζήτητα.

Logistics

Η πανδημία έφερε την αλματώδη ανάπτυξη του e-commerce και από αυτή την αιτία τη ζήτηση για χώρους logistics με σύγχρονες προδιαγραφές και σε επίκαιρες θέσεις εγγύς των μεγάλων πόλεων της χώρας. Ακόμη υπάρχει και ζήτηση για μικρότερα κτίρια logistics που θα είναι στις παρυφές των πόλεων η και μέσα σε αυτές και θα εξυπηρετούν τις ανάγκες της ημέρας η δυο ημερών.

Η αυξημένη ζήτηση σε συνδυασμό με την περιορισμένη διαθεσιμότητα τέτοιων σύγχρονων χώρων, έφερε την αύξηση των αξιών και των ενοικίων, πράγμα που θα πυροδοτήσει τις αναπτύξεις τέτοιων κτιρίων όπου αυτό είναι δυνατόν από τις δεσμεύσεις χρήσεων γης.

Λόγω της αυξανόμενης ζήτησης αγαθών μέσω internet παρατηρείται και μια σοβαρή στροφή που σηματοδοτεί τοποθέτηση των προϊόντων σε χώρους αποθηκών με μεγάλη ποικιλία χαρακτηριστικών, ανάλογα με τα πωλούμενα είδη. Ουσιαστικά δηλαδή φεύγει ένα ποσοστό των πωλήσεων από τα κλασικά καταστήματα και πηγαίνει στα ιντερνετικά, που μπορεί να είναι κτίρια αποθηκών, διότι δεν χρειάζονται βιτρίνες, ούτε και παρουσία σε ακριβά εμπορικά σημεία.

Αξιοσημείωτη είναι και η σημαντική τοποθέτηση των ΑΕΕΑΠ σε χώρους Logistics, επειδή έτσι αποκτούν μεγαλύτερη διασπορά στο χαρτοφυλάκιο των ακινήτων τους ενώ παράλληλα εγγράφουν και σημαντικές αποδόσεις.

Συμπερασματικά το μέλλον των ποιοτικών logistics, που συγκεντρώνουν καλά χαρακτηριστικά, θέσης, προσπέλασης και μεγέθους προδιαγράφεται πολύ καλό στον ορατό ορίζοντα.

Η αξιοποιήσιμη γη

Η γη συνηθίζαμε να λέμε ότι ήταν ένα πολύ καλό καταφύγιο σε περιόδους οικονομικής κρίσης. Παρόλα αυτά σήμερα η οικοδομικά αξιοποιήσιμη γη έχει υποστεί σοβαρότατες μειώσεις στην αξία της ενώ ταυτόχρονα το ενδιαφέρον για αγορά γης είναι περιορισμένο, λόγω της πάρα πολύ χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας.
Αυτό βέβαια δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν εξαιρέσεις σε αυτό τον κανόνα της τρέχουσας περιόδου.

Η εκτός σχεδίου γη, με βάση την τελευταία νομοθεσία, θα μπει σε ένα νέο, πιο σφικτό πλαίσιο ως προς τη δυνατότητα οικοδόμησης και επομένως θα αλλάξουν και οι αξίες της. Υπάρχει μία μεταβατική διετής περίοδος έκδοσης αδειών με τις προηγούμενες διατάξεις και 4 έτη μετά την έκδοση της άδειας για την υλοποίηση του φέροντος οργανισμού.

Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι μετά το 2017 είχε αρχίσει σιγά σιγά, η αύξηση στην έκδοση αδειών για νέες οικοδομές, αλλά μετά το πρώτο τετράμηνο του 2020, ανακόπηκε σχεδόν πλήρως ο ρυθμός αυτός, λόγω της πανδημίας και των αβεβαιοτήτων που έχουν προκύψει.

Ξενοδοχεία

Όπως όλοι ξέρουμε ο τουρισμός, οι αερομεταφορές, η κρουαζιέρα και η εστίαση υπέστησαν μεγάλο πλήγμα από την πανδημία που ακόμη συνεχίζεται και ίσως κάτι αρχίσει να κινείται από το δεύτερο εξάμηνο του 2021.

Ήδη στην περιοχή της Αθήνας, είχε παρατηρηθεί μεγάλη αύξηση των κλινών πρό της πανδημίας, και σημειώναμε τότε, ότι έχουν εμφανισθεί φαινόμενα υπερπροσφοράς, λαμβανομένου υπόψη και του κάποιου ανταγωνισμού από τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Η έλλειψη πελατών δημιουργεί οικονομική ασφυξία στις ξενοδοχειακές επιχειρήσεις, ειδικότερα δε όσες είχαν δανεισθεί για να ανακαινισθούν και να εκσυγχρονισθούν έχουν να αντιμετωπίσουν μεγάλες δυσκολίες.

Ανάλογα με την εξέλιξη των μέτρων για την πανδημία και τη σταδιακή επιστροφή στην κανονικότητα, θα αρχίσουν να έχουν πληρότητες οι ξενοδοχειακές μονάδες και άρα έσοδα.

Πολλοί έχουν την άποψη ότι η πλήρης επάνοδος του τουρισμού στα πρό της πανδημίας επίπεδα, πρέπει να αναμένεται το 2024, αν όλα τελειώσουν το 2021 με την πανδημία.

Κατά συνέπεια στην τρέχουσα περίοδο με τις πολλές αβεβαιότητες η αγορά στο χώρο αυτό κινείται με περίσκεψη και μόνον περιπτώσεις πολύ καλών μονάδων, με προοπτικές αλλά και με οικονομικά προβλήματα για τους ιδιοκτήτες των, κινούνται και που και που γίνονται μεταβιβάσεις εξ ανάγκης.

Συμπερασματικά

Η πανδημία με τα δυο έως τώρα κύματά της είχε σοβαρότατες επιπτώσεις στην οικονομία και φυσικά στα ακίνητα, αλλά με διαφορετικό μέγεθος πλήγματος ανάλογα με την κατηγορία που ανήκει το ακίνητο, την τοποθεσία του, το μέγεθός του, την παλαιότητα κλπ

Παράλληλα πρέπει να αντιληφθούμε ότι ακόμη βαδίζουμε σε αχαρτογράφητα νερά, όπου βδομάδα τη βδομάδα, διαμορφώνονται νέες συνθήκες και όροι λειτουργίας της αγοράς, των υπηρεσιών κλπ.

Έτσι έχουμε τα ακόλουθα ως πιθανότερα σενάρια για το νέο έτος:

1. Τα ακίνητα που έχουν πελατεία από τον τουρισμό διανύουν μια πολύ δύσκολη περίοδο με άγνωστη επί του παρόντος τη διάρκειά της, άρα πιέζονται οι τιμές τους
2. Οι κατοικίες θα έχουν κατά το 2021 μια περίοδο στασιμότητας τιμών η και υποχωρήσεων, λόγω του ότι το μέγιστο ποσοστό των δυνητικών αγοραστών έχει δει συμπίεση στα οικονομικά του, ενώ νοιώθει και μια ανασφάλεια για τις μελλοντικές εξελίξεις
3. Τα κτίρια γραφείων πρώτης ποιότητας (Grade A) έχουν σταθερή ζήτηση λόγω έλλειψης προϊόντος. Τα άλλα γραφεία θα αισθανθούν πιέσεις στις τιμές και στα μισθώματα.
4. Τα καταστήματα στους δρόμους μαγνήτες θα έχουν την πιο μικρή επίπτωση από την πανδημία. Όλα τα άλλα θα βρεθούν σε ένα πρόγραμμα αναδιάταξης των μισθωμάτων, μετά από διαπραγμάτευση των δυο μερών. Υπάρχει ορατό το ενδεχόμενο κάποια από τα καταστήματα που λειτουργούσαν προ της πανδημίας, να μην ανοίξουν λόγω αδυναμίας των καταστηματαρχών, η οποία επήλθε από την πανδημία. Ένας υποκλάδος, που είναι τα super markets, είδε μέσα σε αυτή την κρίση να αυξάνεται ο τζίρος και άρα εδώ ίσως δούμε μικρές αλλαγές προς τα πάνω.
5. Τα κτίρια Logistics βρίσκονται σε πλεονεκτική θέση και ζητούνται. Άρα έχουμε μια άνοδο τιμών και αποδόσεων
6. Η εξοχική κατοικία βρίσκεται σε κατάσταση αναμονής…
7. Τα εκτός σχεδίου γαιοτεμάχια, έχουν ένα μεταβατικό χρόνο για να λάβουν άδεια οικοδομής, ενώ μερικά εξ αυτών, μετά την προθεσμία που έχει τεθεί δεν θα έχουν τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας και άρα θα μειωθούν οι αξίες τους.

Ο τομέας της φορολογίας ακινήτων, επαγγελματιών και επιχειρήσεων, σε συνδυασμό με τα οικονομικά των νοικοκυριών (τα οποία είναι πολύ συρρικνωμένα λόγω της πανδημίας, της ανεργίας, της μερικής απασχόλησης και της φορολογίας άμεσης και έμμεσης) καθώς και με τα προγράμματα ενισχύσεων της πολιτείας, θα παίξουν σημαντικό ρόλο, καθώς οι πολύπλευρες διαστάσεις του φαινομένου έρχονται να επιβεβαιώσουν την άποψη ότι η αγορά των ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με τη γενικότερη πορεία της ελληνικής οικονομίας.

Πρέπει η χώρα να αναζητήσει τρόπους παραγωγής αγαθών που να εξάγονται και να υποκαθιστούν εισαγωγές. Μόνον έτσι θα αρχίσει να μειώνεται η ανεργία και να παράγεται «πλούτος», οπότε θα αρχίσει να ανακάμπτει και το ακίνητο.

Η θέση του ακινήτου και η σωστή ποιότητα κατασκευής, αποτελούν διαχρονικές αξίες, που αντέχουν περισσότερο σε τέτοιους κλυδωνισμούς.

Η Λύση…

Μια είναι η λύση: Κίνητρα (φορολογικά και άλλα) στον Έλληνα να επενδύσει στη χώρα του ώστε να αρχίσει να παράγεται πλούτος. Οι ξένοι έχουν να επιλέξουν ανάμεσα σε πολλές χώρες που έχουν ευνοϊκότερες συνθήκες για την επιχειρηματικότητα.

Αν οι Έλληνες επιχειρήσουν στη χώρα, τότε πιο εύκολα θα έλθουν και οι ξένοι…

* Ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος είναι τ. Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions

Πηγή: euro2day.gr

Το άρθρο Πώς θα κινηθεί η ελληνική κτηματαγορά το 2021 … Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου εμφανίστηκε πρώτα στο NewIdeas | Το κανάλι με άποψη.