Η στέγαση ως κοινό διακύβευμα, η στρατηγική ως αναγκαιότητα
Του Σταύρου Χρ. Τσέτση*
Η Ανακοίνωση της Επιτροπής της ΕΕ ενός «Ευρωπαϊκού Σχεδίου για Προσιτή Στέγαση» [16.12.2025(SWD 2025) 1053], αναδεικνύει το διαμέτρημα της στεγαστικής κρίσης, που πλήττει τις χώρες μέλη-σφόδρα σε πολλές περιπτώσεις.
Το μέτρο της κρίσης
Σύμφωνα με το έγγραφο της Commission, το διάστημα 2013 έως το 2024, οι τιμές των κατοικιών σε ονομαστικούς όρους, μεσοσταθμικά, αυξήθηκε περισσότερο από 60% στην ΕΕ, άνοδος μεγαλύτερη από το οικογενειακό εισόδημα. Οι δε τιμές ενοικίων διογκώθηκαν περί το 20%, οι οποίες έκτοτε οξύνθηκαν σημαντικά.
Οι επενδύσεις στον τομέα της κατοικίας την τελευταία δεκαετία υποχώρησαν. Οι οικοδομικές άδειες επίσης μειώθηκαν κατά 22% από το 2021, ενώ το απόθεμα των μη κατειλημμένων κατοικιών ανέρχεται στο 20% των συνολικών.
Η Επιτροπή εκτιμά ότι στις χώρες της Ένωσης, θα χρειαστούν περισσότερες από δύο εκατομμύρια κατοικίες το χρόνο, για να αντιμετωπίσουν τη ζήτηση -δηλαδή 650.000 επιπρόσθετες ετησίως- δεδομένου ότι η παραγωγή των 1.600.000 κάθε έτος, δεν επαρκεί.
Οι επιπλέον επενδύσεις αποτιμώνται σε 150 δις ευρώ.
Στέγαση: το πέρασμα από την εθνική αρμοδιότητα στην ευρωπαϊκή πρόκληση
Το ζήτημα της στέγασης, θεωρήθηκε από τους ευρωπαϊκούς θεσμούς, ήδη από συστάσεως της ΕΟΚ, ως κατ’ εξοχήν αρμοδιότητα των χωρών μελών: Κεντρική διοίκηση & ΟΤΑ.
Είναι ο λόγος για τον οποίο οι Ευρωπαϊκές Συνθήκες δεν παρέχουν ρητή νομική βάση για την κατοικία.
Ωστόσο, η ΕΕ, στην εξελικτική τους πορεία, παρεμβαίνει μέσω τομεακών της πολιτικών, άμεσα ή έμμεσα σε βασικούς συντελεστές συνδιαμόρφωσης της αγοράς κατοικίας: Συνοχής, Περιβάλλοντος, Μεταφορών, Δημοσιονομικής, Κοινωνικής Νομισματικής, Ενέργειας, για να αναφερθούν οι χαρακτηριστικότερες.
Εξάλλου, φαινόμενα αποκλεισμού από το θεμελιώδες δικαίωμα στην κατοικία, καθώς & της αυξανόμενης φτωχοποίησης -εκδηλώσεις κοινοτικής αρμοδιότητας- απαιτούν επιπρόσθετους λόγους ευρωπαϊκής παρέμβασης.
Παράλληλα, ο ενιαίος ευρωπαϊκός εσωτερικός οικονομικός χώρος και το γενικότερο διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρων για τη Γηραιά Ήπειρο, διαμορφώνουν νέα δεδομένα για τον εξεταζόμενο τομέα.
Η ενιαία εσωτερική αγορά κεφαλαίων, έχει εντάξει στις προτεραιότητές της, την κατοικία. Σ’ αυτό το οικονομικό πλαίσιο, οι θεσμικοί επενδυτές δραστηριοποιούνται πέραν των συνόρων των χωρών μελών -εκτός εθνικών ελέγχων- επηρρεάζοντας τις τιμές.
Μπροστά σε αυτή την πανευρωπαϊκής κλίμακος πραγματικότητα -όπου τα κράτη μέλη ουσιαστικά αδυνατούν από μόνα τους να επέμβουν αποτελεσματικά στην επίλυση της κρίσης- μία ευρωπαϊκή απάντηση είναι αναγκαία. Διαρθρωτική και θεσμική, αφού η κρίση συνδέεται άμεσα με γεωοικονομικές πρακτικές.
Οι κατευθύνσεις των προτάσεων
Οι προτεινόμενοι προσανατολισμοί αρθρώνονται σε / στην:
-Μέτρα αύξησης της προσφοράς κατοικίας, μέσω δημιουργίας νέων και επαναχρησιμοποίησης κενών/εγκαταλειμμένων δομών του υφιστάμενου κτηριακού αποθέματος.
Οι προτάσεις εστιάζουν στην ενδυνάμωση της παραγωγικότητας & καινοτομίας της κατασκευαστικής βιομηχανίας, ενσωματώνοντας παράλληλα τις αρχές της αειφορίας και της ποιότητας διαβίωσης.
–Κινητοποίηση των προσανατολισμένων στην κατοικία επενδύσεων ιδιωτικών, δημοσίων & συμπράξεων.
Προβλέπει την απλούστευση των αδειοδοτικών διαδικασιών, την ενίσχυση της καινοτομίας, την πρόσβαση σε πρώτες ύλες με χαμηλότερο κόστος, την αναβάθμιση δεξιοτήτων του εμπλεκόμενου δυναμικού, την ευρωπαϊκή εναρμόνιση κανόνων για προϊόντα και υπηρεσίες σχετικές με την κατασκευή.
Σύνδεση της όλης στρατηγικής στέγασης με τα υπάρχοντα Ευρωπαϊκά χρηματοδοτικά εργαλεία και δημιουργίας νέων εργαλείων διευκόλυνσης των ενδιαφερομένων [νέα Πανευρωπαϊκή πλατφόρμα επενδύσεων για προσιτή και βιώσιμη κατοικία]
Η Commission προτείνει
- Κινητοποίηση νέων επενδύσεων για κατοικία, μέσω της ανωτέρω πλατφόρμας, συμπεριλαμβανομένου του ποσού του 1 δις ευρώ για την περίοδο 2026-2027 από το InvestEu και
- Τουλάχιστον 1,5 δις ευρώ, μέσω επανασχεδιασμού των ταμείων Συνοχής, στην μεσοπρόσθεσμη Αξιολόγηση του
- Αντιμετώπιση των άμεσων στεγαστικών πιέσεων, παράλληλα με την προώθηση πολιτικών μακροχρόνιας στήριξης.
Η Ανακοίνωση επικεντρώνει στη ρύθμιση των πρακτικών βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές υπό πίεση και με έλλειμα προσφοράς, καθώς και αυτών που υφίστανται κερδοσκοπικές τάσεις.
Συστήνει επίσης στους εταίρους, διαρθρωτικές μεταρρυθμίσεις.
–Στήριξη των πλέον ευάλωτων κοινωνικών κατηγοριών: άνεργων, νέων, άστεγων, ατόμων με ειδικές ανάγκες, χαμηλόμισθων.
Το ζήτημα των αρμοδιοτήτων
Η υιοθέτηση μιας κοινοτικής πολιτικής -όπως αυτή της στέγασης- προϋποθέτει εδραίο θεσμικό υπόστρωμα.
Ιδίως, σε μια χρονική συγκυρία, όπου κάθε εγχείρημα μεταφοράς αρμοδιοτήτων από τα κράτη μέλη στους ευρωπαϊκούς θεσμούς, προκαλεί δυσπιστία στους κόλπους του Συμβουλίου, του κοινοτικού οργάνου λήψεως αποφάσεων.
Μια ευρωπαϊκή πολιτική για τη Στέγαση -παραπληρωματική των Εθνικών Στρατηγικών- θα μπορούσε να στηριχτεί στο/στα:
-Άρθρα 174-178 της ΣΛΕΕ, για την πολιτική Συνοχής, λαμβάνοντας υπόψη ότι η κατοικία συνιστά κρίσιμο παράγοντα της κοινωνικής, οικονομικής και εδαφικής συνοχής.
-Άρθρο 153 ΣΛΕΕ -για την Κοινωνική Συνοχή, σύμφωνα με το οποίο, η ΕΕ στηρίζει ενέργειες για την κοινωνική ένταξη, καταπολέμηση του κοινωνικού αποκλεισμού
-ο πυρήνας του οποίου αποτελεί τη στέρηση κατοικίας- και την κοινωνική ασφάλιση.
Αξίζει να διερευνηθεί εάν το Άρθρο 34(3) των Συνθηκών -σύμφωνα με το οποίο η Ένωση αναγνωρίζει και σέβεται το δικαίωμα κοινωνικής και στεγαστικής συνδρομής- θα μπορούσε να ενισχύσει τη νομική βάση της ΕΕ για την (απρόσκοπτη) υιοθέτηση μιας κοινοτικής πολιτικής Στέγασης.
Παράλληλα το Άρθρο 168 ΣΛΕΕ για τη Δημόσια Υγεία, συνδέεται άμεσα με το ακανθώδες θέμα της υγειονομικής στεγαστικής επισφάλειας και των αστέγων.
Επιπρόσθετα, η σύνθεση των προτάσεων με τον Ευρωπαϊκό Πυλώνα Κοινωνικών Δικαιωμάτων, όπως και με τις ευρωπαϊκές χρηματοδοτήσεις, της προσδίδουν [έμμεση] βάση άσκησης στεγαστικής πολιτικής.
Χωροταξία & στέγαση στην κοινοτική προσέγγιση. Από μη τεμνόμενες σε συγκλίνουσες διαδρομές.
Το γεγονός ότι η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, αναγάγει τη στεγαστική κρίση -ένα μείζον ζήτημα σε διαφοροποιημένο βαθμό, στις χώρες της Γηραιάς Ηπείρου- ως Ευρωπαϊκό ζήτημα και προτείνει ένα κοινοτικό πλαίσιο λύσης, συνιστά αναντίρρητα μια θετική εξέλιξη.
Ασφαλώς η Ανακοίνωση -η οποία δεν παράγει θεσμικές υποχρεώσεις για τους εταίρους- έχει χαρακτήρα στρατηγικού προσανατολισμού & βάση για περαιτέρω δεσμευτικές πρωτοβουλίες και δράσεις.
Αναφύεται ένα κρίσιμο ερώτημα:
Εναπόκειται στην ίδια την αγορά να ρυθμίσει την κατοικία ένα κατ’ εξοχήν δικαίωμα του Ευρωπαίου Πολίτη;
Το όλο αντικείμενο αντιμετωπίζεται, περισσότερο ή λιγότερο ως επενδυτικό ζήτημα και όχι ως τομέας -οργανικά, άμεσα και στενά συνδεδεμένος με πολεοδομικές πρακτικές, την αστική στρατηγική, τις υποδομές & την κινητικότητα. Γίνεται ωστόσο σαφής αναφορά για άλλους, πρωτίστως την ενεργειακή απόδοση και το περιβάλλον.
Η όλη θεματική, κινείται σε ασύμπτωτη πορεία με μια άλλη στρατηγική των Βρυξελλών -ημιτελή (Τσέτσης, 2022, 2026), ωστόσο άμεσα συναρτώμενη με την κατοικία: αυτή της Χωροταξίας, στην οποία η Ανακοίνωση ουδόλως αναφέρεται.
Ιδίως για τη χώρα, σημαντικός παράγων των στρεβλώσεων, απορρέει από το εξόχως αναποτελεσματικό σύστημα παραγωγής νέου οικοδομήσιμου χώρου, αλλά και επανάχρησης υφιστάμενων κτηρίων και ιστών. Η επιδότηση ανακαινίσεων/ αποκαταστάσεων συνιστά θετική εξέλιξη, ωστόσο από μόνη της δεν επαρκεί.
Ειδικότερα, από τη χρόνια αδυναμία θεσμοθέτησης (νέων) οικιστικών επεκτάσεων και από ατελέσφορο θεσμικό πλαίσιο Πολεοδομήσεων/Πράξεων Εφαρμογής.
Γεγονός σύνθετο και ουδόλως ανεξάρτητο από επικρατούσες αντιλήψεις και αναχρονισμούς -ή ορθότερα ιδεοληψίες- περί της λεγόμενης «Συμπαγούς Πόλης».
Από τη διαμόρφωση στην πρόκληση της υιοθέτησης
Λαμβάνοντας υπόψη ότι:
- Η κρίση κατοικίας δεν είναι ανεξάρτητη από τον τρόπο που λειτουργεί η ευρωπαϊκή αγορά κεφαλαίων και δεν είναι μία απλή έλλειψη προσφοράς,
- Η στέγαση οφείλει να αντιμετωπισθεί πρωτίστως ως κοινωνικό δικαίωμα και δευτερευόντως ως επενδυτικό προϊόν,
Η ΕΕ συγκροτεί, δεσμευτική, θεσμική βάση, χρηματοδοτικά εργαλεία, τεχνική στήριξη. Το εγχείρημα ενισχύεται από το Συμβούλιο και το Ευρωπαϊκό Εξάμηνο -κεντρικός ενωσιακός μηχανισμός διακυβέρνησης, οικονομικού, δημοσιονομικού & κοινωνικού συντονισμού, με ισχυρό πολιτικό και έμμεσα δεσμευτικό χαρακτήρα.
Οι χώρες μέλη ενσωματώνουν τα κοινοτικά μέτρα στις αντίστοιχες εθνικές πολιτικές
Οι ΟΤΑ προωθούν τις πρωτοβουλίες εκείνες που συνδιαμορφώνουν τον Παράγοντα Κατοικία, σε τοπικό επίπεδο: χωροταξικές, κινητικότητας / υποδομών / δημόσιων συμβάσεων / κοινωνικές, για την αύξηση προσφοράς της και τη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης των κατοίκων.
*Πολεοδόμου
 1053], αναδεικνύει το διαμέτρημα της στεγαστικής){kind=link}